Спецрегулирование риэлторов: МВД, ФСБ и Генпрокуратура предложили возвращать деньги за услуги брокера

6 августа 2026 года стало известно: МВД, ФСБ и Генпрокуратура предложили ввести специальное регулирование риэлторской деятельности и создать механизм возврата денег гражданам за услуги риэлтора, если сделку впоследствии признал недействительной суд. Об этом со ссылкой на материалы силовых ведомств пишут «Ведомости». Пока это не закон, а предложение в рамках третьего пакета антифрод-мер — но риэлторам и агентствам недвижимости стоит понимать логику инициативы уже сейчас, потому что именно она определит правила игры на ближайшие годы.

Что предложили силовики

Инициатива вошла в материалы так называемого «Антифрод 3.0» — третьего пакета мер против мошенничества, который готовится на федеральном уровне. Суть предложения МВД, ФСБ и Генпрокуратуры в двух частях:

• ввести отдельное, специальное регулирование деятельности риэлторов (сейчас профессия работает без единого федерального закона и без обязательного лицензирования);
• создать механизм, при котором гражданин может вернуть деньги, уплаченные за риэлторские услуги, если сделка, которую сопровождал риэлтор, впоследствии признана судом недействительной.

Окончательная позиция ведомств по деталям механизма ещё не сформирована — документ находится на стадии обсуждения. Показательно и то, что среди самих ведомств нет единства: Росреестр выступает против включения темы риэлторов в общий антифрод-пакет и считает, что вопрос нужно регулировать отдельным профильным законом, а Минцифры вовсе не поддерживает инициативу, полагая, что мошенничество при сделках с недвижимостью не относится к преступлениям в сфере информационных технологий, для которых и задумывался «Антифрод».

Почему тема возникла именно сейчас

Логика инициаторов простая: после того как банки и операторы связи ужесточили защиту от телефонных и онлайн-мошенников, злоумышленники стали активнее переключаться на схемы с недвижимостью — где до сих пор нет сопоставимого уровня контроля. В Генпрокуратуре прямо указывают, что потеря жилья делает пострадавших особенно уязвимыми и в некоторых случаях становится инструментом вовлечения людей в противоправную деятельность.

Цифры подтверждают тревогу профильного сообщества. По данным Торгово-промышленной палаты, доля случаев мошенничества при сделках с сопровождением риэлтора выросла с 0,94 до 3,98 случая на 10 000 сделок за период с 2020 по 2025 год — то есть более чем в четыре раза. Для отрасли, которая держится на доверии клиента к конкретному специалисту и агентству, такая динамика — серьёзный репутационный риск задолго до принятия какого-либо закона.

Что это значит для риэлтора и агентства уже сейчас

Даже на стадии обсуждения инициатива задаёт агентствам недвижимости понятный вектор — риск-менеджмент по сделке становится не факультативной, а базовой частью услуги. Три практических вывода для риэлтора:

• Проверка чистоты объекта и собственника перестаёт быть «доп. опцией». Если для клиента появится законный способ вернуть комиссию при оспоренной сделке, агентства, которые системно проверяют объекты, окажутся в выигрышном положении — им будет что показать в защиту своей работы.
• Фиксация действий риэлтора в сделке приобретает юридический вес. Кто, когда и какие документы проверял, какие риски озвучил клиенту, — это то, что в спорной ситуации станет доказательной базой, а не просто «историей в мессенджере».
• Профессиональное сообщество получает дополнительный аргумент за прозрачность. Тема пересекается с давним вопросом об официальном статусе профессии — подробный разбор того, к чему уже приводили попытки ввести лицензирование риэлторов, есть в нашем материале о перспективах лицензирования риэлторов.

Отдельно стоит держать в поле зрения и уже принятые изменения, которые повышают требования к проверке истории объекта перед сделкой — например, увеличенный срок исковой давности по спорам об оспаривании приватизации, разобранный в статье о том, что теперь должен проверять риэлтор перед сделкой. Оба сюжета — про один и тот же тренд: государство постепенно повышает ответственность всех участников сделки с недвижимостью, а не только покупателя и продавца.

Как снизить юридические риски сделки уже сейчас

Пока закон не принят, у агентства есть время выстроить процесс так, чтобы не зависеть от итоговой формулировки регулирования. Практический минимум:

• проверять собственника и историю объекта по всем доступным источникам до выхода на сделку — быстрее и надёжнее это делать через базу собственников со всех площадок, а не вручную по каждому сайту отдельно;
• вести всю переписку, задачи и заметки по клиенту в одной системе, а не в личных чатах, — тогда при спорной ситуации есть что предъявить;
• не полагаться на память и Excel-таблицы: чем больше сделок в работе, тем выше цена ошибки без нормальной CRM.

Именно для этого агентства недвижимости переходят на специализированную CRM для агентства недвижимости: SmartAgent хранит историю по каждому объекту и клиенту, фиксирует звонки и переписку в едином мессенджере, а функция проверки рисков поднимает данные по собственнику — долги, суды, банкротство — до того, как агентство возьмёт объект в работу. Это не заменяет будущий закон, но снимает львиную долю рисков уже сегодня, независимо от того, в какой редакции инициативу МВД, ФСБ и Генпрокуратуры в итоге примут. Актуальные тарифы — на странице цены и тарифы SmartAgent.

Часто задаваемые вопросы

Это уже закон или пока предложение?

Пока это предложение в составе третьего пакета антифрод-мер («Антифрод 3.0»), инициированное МВД, ФСБ и Генпрокуратурой. Окончательная позиция ведомств не сформирована, среди участников обсуждения (Росреестр, Минцифры) есть разногласия — сроков принятия закона на момент публикации нет.

Как будет работать возврат денег за услуги риэлтора?

Конкретный механизм ещё не определён. Идея в том, чтобы гражданин мог вернуть деньги, уплаченные риэлтору, если сделку, которую он сопровождал, впоследствии признал недействительной суд. Детали — кто и как будет администрировать возврат — предстоит проработать.

Означает ли это, что риэлторов будут лицензировать?

Инициатива говорит о «специальном регулировании деятельности», а не прямо о лицензировании. Это близкие, но разные механизмы — вопрос лицензирования профессии обсуждается в отрасли отдельно уже больше 20 лет, подробнее в материале о перспективах официального статуса риэлтора.

Что агентству недвижимости делать уже сейчас, не дожидаясь закона?

Усилить проверку объектов и собственников перед сделкой, фиксировать всю работу с клиентом в CRM, а не в личных чатах, и не полагаться на устные договорённости там, где может понадобиться доказательная база.