Реновация в Москве — это не абстрактная новость, а рабочая задача агента: клиент продаёт или покупает квартиру в «пятиэтажке», а дом то ли в программе, то ли нет, и от ответа зависит цена, срок и риски сделки. В этой статье разберём, какие серии домов попадают в программу реновации, как проверить статус дома и как построить сделку с квартирой в доме под снос.
Важно: реновация в таком виде действует только в Москве. В других регионах дома признают аварийными и расселяют по статье 32 Жилищного кодекса РФ или через комплексное развитие территорий — об этом мы писали в материале про КРТ и выкупную цену.
На чём держится программа реновации: правовая основа
Программа опирается на федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ, который изменил Закон РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (текст 141-ФЗ — на «Российской газеты»). Саму программу утвердило Правительство Москвы постановлением от 01.08.2017 № 497-ПП, а перечень домов опубликован на городском портале mos.ru.
Ключевые правила, которые нужны агенту:
- Критерии для домов первого периода: он многоквартирный, построен по типовым проектам 1957–1968 годов, содержит типовые изделия стен и (или) перекрытий и имеет не более девяти этажей — так закон определяет дома первого периода индустриального домостроения. Но критерии лишь условие: в программу входят только дома из утверждённого перечня.
- Собственники получают равнозначное жильё: не меньшей общей площади, с не меньшим числом комнат, в том же районе или, по желанию, в другом.
- Перечень формировался с учётом мнения собственников: в 2017 году прошло голосование, и дома, жители которых высказались против, в перечень не вошли.
- Какие формы возмещения доступны конкретному собственнику и на каких условиях, уточняйте на mos.ru: условия город периодически обновляет.
Точные условия переселения город уточняет, поэтому перед разговором с клиентом сверяйтесь с актуальной редакцией на mos.ru: это снимает риск обещать то, что уже изменилось.
Какие серии домов в программе реновации
В перечень вошли дома первых типовых серий. Типичные для первого периода индустриального домостроения серии (названия даём для ориентира, это не официальный список):
- Пятиэтажные «хрущёвки» кирпичные и панельные: серии 1-510, 1-511, 1-515, II-32, II-35, К-7;
- Дома до девяти этажей тех же лет постройки, если они попали в перечень по решению города.
Серия сама по себе не гарантирует включение: нужны и год постройки, и положительное голосование, и запись в перечне. Поэтому агент не определяет статус «на глаз» по фасаду. Что такое серии и как отличить панель от кирпича и блока — в нашем разборе типов многоквартирных домов и в материале про дома советского периода.
Как проверить статус дома: чек-лист перед показом
- Адрес в перечне. Найдите дом на портале mos.ru в разделе реновации и сохраните скриншот с датой.
- Стадия. Дом может быть в списке, но переселение ещё не началось; может идти подбор квартир; может быть подписан договор о предоставлении возмещения. От стадии зависит, что именно вы продаёте.
- Выписка из ЕГРН. Проверьте собственников, обременения и доли. Порядок заказа выписки описан на сайте Росреестра.
- Зарегистрированные лица. Несовершеннолетние и недееспособные собственники — вопрос для органа опеки. Такие сделки идут через орган опеки.
- Долги по ЖКУ. Они не должны оставаться «сюрпризом» после показа.
Как вести сделку с квартирой в доме под снос
Продавец — собственник в доме из программы
До переезда квартиру можно продать как обычную: право собственности на неё есть, а ограничения на сделки сама программа не вводит. Покупатель при этом приобретает и право на возмещение при расселении. Поэтому в договоре стоит прямо зафиксировать: стороны знают, что дом включён в программу реновации, и кому достаётся право на равнозначное жильё. Это защищает обе стороны от споров потом.
Покупатель хочет «квартиру под реновацию»
Объясните ему честно, что выгода не гарантирована: сроки переселения определяет город, а цена в таком доме обычно закладывает ожидание. Не обещайте сроки и итоговый метраж — только то, что следует из закона и документов.
Ипотека и маткапитал
Банки по-разному относятся к домам, включённым в программу, поэтому уточняйте требования конкретного банка до подачи заявки. Для сделок с материнским капиталом посмотрите наш чек-лист по заключению о пригодности жилья.
Налоги
Срок владения для освобождения от НДФЛ считается по общим правилам. Подробности — в памятке по налогу с продажи.
Типичные ошибки агентов
- Определять статус дома по серии без проверки перечня.
- Обещать покупателю конкретный срок переселения.
- Не фиксировать в договоре, что дом в программе.
- Считать, что реновация действует в другом городе.
- Не сохранять доказательства проверки (скриншот перечня, выписку).
Как не потерять такие объекты в работе
Квартиры в домах из программы — отдельная категория в вашей базе: у них свой покупатель и свои сроки. В CRM SmartAgent удобно вести такие объекты и лиды в воронке, ставить задачи на проверку статуса дома и собирать подходящие варианты под клиента через автоподбор. Попробуйте SmartAgent бесплатно.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли продать квартиру в доме, включённом в реновацию?
Да. Собственник вправе распоряжаться квартирой по общим правилам. Важно зафиксировать в договоре, что дом входит в программу и кому принадлежит право на возмещение.
Какие серии домов входят в программу реновации?
Это дома первых типовых серий 1957–1968 годов постройки не выше девяти этажей, например 1-510, 1-511, 1-515, II-32, II-35, К-7. Но решает запись в официальном перечне, а не серия.
Что получает собственник при реновации?
Равнозначное жильё: не меньшей площади и с не меньшим числом комнат. Вместо квартиры можно выбрать денежное возмещение.
Действует ли реновация вне Москвы?
Нет, программа основана на законе о статусе столицы. В регионах работают аварийное расселение по статье 32 ЖК РФ и комплексное развитие территорий.
Где проверить, что дом в программе?
В перечне на портале mos.ru. Сохраняйте скриншот с датой проверки в карточке объекта.
Полный бесплатный доступ — без карты и без звонков от менеджеров
