Приостановка и отказ в регистрации в Росреестре: что делать риэлтору

Приостановка регистрации в Росреестре — одна из самых нервных ситуаций в сделке: деньги проверены, договор подписан, а в личном кабинете или от МФЦ приходит уведомление, что государственная регистрация приостановлена. Для риэлтора главное — не паниковать и понять, какая причина указана в решении и сколько времени есть на её устранение. Ниже — что говорит закон о сроках, какие основания приостановки встречаются чаще всего в сделках с жильём и как действовать, чтобы дело не закончилось отказом.

Видео: максимальный срок приостановки регистрации по закону 218-ФЗ — главное за 11 секунд.

За какой срок Росреестр обязан зарегистрировать переход права

Сроки закреплены в статье 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Основные цифры для сделок с жильём:

• 7 рабочих дней — с даты приёма заявления и документов органом регистрации прав;
• 9 рабочих дней — с даты приёма в многофункциональном центре (МФЦ);
• 3 рабочих дня — если регистрация идёт на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство или о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
• 1 рабочий день — в том же нотариальном случае, если заявление и документы поданы в электронной форме (следующий за днём поступления документов).

Если сроки прошли, а ответа нет, — это повод проверить статус заявления, а не ждать молча. Источник: ст. 16 закона 218-ФЗ (КонсультантПлюс).

Что такое приостановка и чем она отличается от отказа

Приостановка — это пауза: регистратор принял решение, что в документах или в сведениях ЕГРН есть препятствие, и даёт время его устранить. Отказ — следующий шаг, если препятствие не снято. Закон разделяет эти два решения чётко:

• Основания и сроки приостановки перечислены в статье 26 закона 218-ФЗ.
• Отказ описан в статье 27: в регистрации отказывают, если в течение срока приостановления не устранены причины, указанные в статье 26.

То есть отказ — это не «окончательная точка», а следствие того, что время на исправление вышло.

Максимальный срок приостановки

По части 2 статьи 26 регистрация приостанавливается на срок до устранения причин, но не более чем на три месяца — если иное не установлено самой статьёй. Для отдельных оснований закон задаёт свои сроки. Например, при продаже доли постороннему покупателю или комнаты в коммунальной квартире регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня, когда продавец известил остальных собственников (ч. 7 ст. 26).

Практический вывод: сразу после получения уведомления запишите дату решения и крайний срок, а не «примерно три месяца». Для разных оснований он может быть разным — смотрите текст уведомления.

Типичные основания приостановки в сделках с жильём

В части 1 статьи 26 перечислено много оснований. В повседневной работе агента чаще встречаются такие:

1. Не представлены нужные документы (п. 5). Например, забыли нотариальное согласие или документ-основание.
2. Форма или содержание документа не соответствуют закону (п. 7). Ошибка в договоре, неверные данные сторон или объекта.
3. Документ подписан неправомочным лицом (п. 8). Подписывает не тот человек или полномочия представителя не подтверждены.
4. Арест или запрет на сделки (п. 37). Поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста или запрете действий с имуществом.
5. Продажа доли постороннему (п. 40). Не приложены документы об отказе остальных сособственников от покупки, и ещё не истёк месячный срок после извещения.
6. Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему (п. 46). Та же логика: нужен отказ собственников остальных комнат или истечение месяца.

Каждая из этих ситуаций связана с проверкой, которую удобнее сделать до подачи документов. Про доли — наша статья «Доля в квартире: как продать, купить и выкупить»; про обременения — «Продажа квартиры с обременением»; про согласие супруга — памятка по согласию супруга.

Что делать, получив уведомление о приостановке

1. Прочитайте основание дословно. В уведомлении указан пункт статьи 26 и описание нарушения. Не пересказывайте его клиентам по памяти.
2. Зафиксируйте срок. Дата решения, крайняя дата устранения, способ подачи дополнительных документов.
3. Определите, кто устраняет причину. Договор правит сторона сделки, арест снимает суд или орган, наложивший его, отказ сособственников получает продавец доли.
4. Соберите недостающее и подайте до окончания срока. Ждать последнего дня опасно: обработка тоже занимает время.
5. Держите клиентов в курсе. Коротко объясните, что регистрация не отменена, а поставлена на паузу, и назовите срок.
6. Если считаете приостановку необоснованной — обжалуйте. Решение о приостановлении можно обжаловать во внесудебном порядке в апелляционную комиссию (глава 3.1 закона 218-ФЗ, ст. 31.1 и 31.2) или в суде.

Заранее сверяйте объект с реестром: статус обременений и сведения о собственнике видны в выписке ЕГРН. Как проверять объект перед задатком, мы разбирали в материале «Проверка рисков и ЕГРН».

Что происходит при отказе

Если в течение срока приостановления причины не устранены, регистратор отказывает в регистрации (ст. 27 закона 218-ФЗ). Дальше возможны два пути: устранить причину и подать документы заново либо обжаловать отказ. Если суд признал отказ незаконным и обязал зарегистрировать право, регистратор завершает регистрацию без нового заявления на основании решения суда и имеющихся документов, а заявителя уведомляет в течение трёх рабочих дней со дня поступления решения (ч. 2 ст. 27).

Нормы о государственной пошлине за регистрацию содержатся в статье 17 закона 218-ФЗ — смотрите их в тексте закона на КонсультантПлюс; при споре о повторной подаче заявления уточняйте порядок у юриста.

Как не допустить приостановки: короткий чек-лист агента

• Закажите свежую выписку ЕГРН перед подписанием договора и сверьте данные собственника и объекта.
• Проверьте, нет ли ареста, запрета регистрационных действий и обременений.
• Для долей и комнат заранее получите отказ сособственников или дождитесь месяца после извещения.
• Проверьте полномочия представителей и нотариальные согласия.
• Сверьте договор: ФИО, паспортные данные, кадастровый номер, цена, порядок расчётов.
• Выберите форму подачи с учётом сроков: нотариальная сделка в электронной форме регистрируется быстрее всего.

В CRM SmartAgent удобно вести сделку по этапам и ставить задачи с датами на подачу и контроль срока — так крайний день устранения замечаний не потеряется. Попробуйте SmartAgent бесплатно.

Материал справочный и не заменяет консультацию юриста.

Часто задаваемые вопросы

На какой срок Росреестр может приостановить регистрацию?

До устранения причин, но не более чем на три месяца, если иное не установлено статьёй 26 закона 218-ФЗ. Для некоторых оснований действуют свои сроки.

В какие сроки регистрируют переход права на квартиру?

По статье 16 закона 218-ФЗ — 7 рабочих дней при подаче в орган регистрации и 9 рабочих дней при подаче через МФЦ. Для нотариально удостоверенных сделок — 3 рабочих дня, а при электронной подаче — один рабочий день.

Когда приостановка превращается в отказ?

Когда в течение срока приостановления не устранены причины, названные в уведомлении (ст. 27 закона 218-ФЗ).

Можно ли обжаловать приостановку?

Да. Закон предусматривает внесудебное обжалование в апелляционную комиссию (глава 3.1 закона 218-ФЗ), а также обращение в суд.

Что делать, если продаётся доля, а остальные сособственники молчат?

Регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения сособственников продавцом (ч. 7 ст. 26). После истечения месяца основание, названное в п. 40 ч. 1 ст. 26, отпадает, но доказательство того, что вы известили сособственников, нужно подготовить заранее.