Налог при дарении квартиры в 2026: кто платит и как оформить

Дарение квартиры — частая история в практике риэлтора: родители переписывают жильё на детей, собственник благодарит партнёра по сделке, наследники заранее делят имущество. И почти всегда возникает один и тот же вопрос: кто и сколько платит при дарении квартиры и как оформить договор, чтобы Росреестр зарегистрировал переход права без отказа. Разберём правила 2026 года по шагам — так, чтобы вы могли уверенно проконсультировать клиента.

Налог при дарении квартиры: кто платит, а кто нет

Ключевое правило простое: даритель налог не платит никогда — он не получает дохода, а расстаётся с имуществом. Налог (НДФЛ) может возникнуть только у одаряемого — того, кто получает квартиру в подарок. И зависит он от того, кем приходятся друг другу стороны.

Перечень близких родственников закреплён в Налоговом и Семейном кодексах и расширительному толкованию не подлежит. Тёща, свёкор, тесть, зять, невестка, гражданский супруг близкими родственниками для целей налога не считаются — при дарении между ними НДФЛ возникает. Это частая ошибка, из-за которой одаряемый неожиданно получает требование от налоговой.

Сколько налога платить при дарении не родственнику

Если одаряемый обязан заплатить НДФЛ, налоговая база — это кадастровая стоимость квартиры на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Не рыночная цена и не сумма «на глаз», а именно кадастровая — её видно в выписке из ЕГРН.

Ставка НДФЛ с 2025 года стала прогрессивной и в 2026 году применяется так же: 13% с налоговой базы в пределах 2,4 млн рублей за год и 15% с суммы превышения (для крупных объектов ставки поднимаются дальше по шкале). Для типовой квартиры это, как правило, 13–15% от кадастровой стоимости.

Порядок для одаряемого:

1. До 30 апреля года, следующего за годом дарения, подать декларацию 3-НДФЛ.
2. До 15 июля того же года — уплатить исчисленный налог.
3. Приложить документы, подтверждающие дарение и кадастровую стоимость.

Если стороны — близкие родственники и налог не платится, подавать декларацию по такому дарению не требуется, но налоговая может запросить документы, подтверждающие родство (свидетельства о рождении, о браке). Их стоит подготовить заранее.

Как оформить договор дарения квартиры в 2026 году

Дарение недвижимости оформляется письменным договором дарения и обязательной государственной регистрацией перехода права собственности в Росреестре. Устная договорённость и «переписал по-родственному» юридической силы не имеют — собственником одаряемый становится только после записи в ЕГРН.

Когда нужен нотариус:

• Дарится доля в праве собственности — нотариальное удостоверение обязательно.
• Даритель — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный — обязательно.
• Дарится квартира целиком одним собственником — можно оформить в простой письменной форме, но многие удостоверяют договор у нотариуса для надёжности и быстрой регистрации.

Что понадобится для сделки: паспорта сторон, документы-основания на квартиру, актуальная выписка из ЕГРН, согласие супруга дарителя (если объект — совместно нажитое имущество), сам договор дарения. Перед сделкой имеет смысл провести проверку юридической чистоты квартиры и заказать свежую выписку из ЕГРН с проверкой собственника — чтобы убедиться, что нет обременений, арестов и прав третьих лиц.

Что будет при продаже подаренной квартиры

Клиенты часто получают квартиру в дар, а через время хотят её продать. Здесь работает срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже:

• Квартира подарена близким родственником — минимальный срок владения 3 года.
• Квартира подарена не родственником — минимальный срок 5 лет.

Если продать раньше этого срока, с дохода от продажи придётся заплатить НДФЛ (с учётом вычетов). Подробнее о расчёте — в отдельном материале про налог с продажи недвижимости в 2026. А если вы разбираете с клиентом разницу между задатком и авансом на встречной покупке — пригодится статья задаток или аванс при покупке квартиры.

Дарение или продажа: что выгоднее клиенту

Между близкими родственниками дарение обычно выгоднее и проще: нет налога у одаряемого, минимальный пакет документов, быстрая регистрация. Между посторонними людьми дарение почти всегда невыгодно — одаряемый платит НДФЛ с полной кадастровой стоимости, тогда как при купле-продаже у продавца есть вычеты и учёт расходов. Роль риэлтора — показать клиенту обе схемы в цифрах и предупредить о налоговых последствиях до сделки, а не после.

Как SmartAgent помогает вести такие сделки

Дарение, продажа, встречная покупка — за каждой историей стоит собственник и объект, которые нужно найти, проверить и довести до сделки. CRM для агентства недвижимости SmartAgent собирает объекты со всех площадок в одном окне, показывает прямые контакты собственников и хранит всю историю работы с клиентом. Заказ выписки ЕГРН, проверка собственника по долгам и банкротству, автоподбор и напоминания о сроках — всё внутри системы. О том, как устроена база собственников с прямыми контактами, читайте в отдельном обзоре.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог при дарении квартиры между родителями и детьми?

Нет. Дарение между близкими родственниками — родителями и детьми, супругами, бабушками/дедушками и внуками, братьями и сёстрами — НДФЛ не облагается. Декларацию по такому дарению подавать не нужно, но документы о родстве стоит сохранить.

С какой стоимости считается налог, если дарят не родственнику?

С кадастровой стоимости квартиры на 1 января года регистрации перехода права. Ставка — 13% в пределах 2,4 млн рублей налоговой базы за год и 15% с превышения. Кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке из ЕГРН.

Обязательно ли заверять договор дарения у нотариуса?

Если дарится доля в праве или даритель несовершеннолетний/ограниченно дееспособный — нотариус обязателен. Дарение целой квартиры одним собственником можно оформить в простой письменной форме, но многие удостоверяют договор у нотариуса для надёжности. Регистрация перехода права в Росреестре нужна в любом случае.

Когда одаряемому подавать декларацию и платить налог?

Декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом дарения. Уплатить налог — до 15 июля того же года.

Можно ли отменить дарение?

В отдельных случаях, прямо предусмотренных законом (например, покушение одаряемого на жизнь дарителя), дарение можно отменить в судебном порядке. Просто «передумать» после регистрации перехода права нельзя — квартира уже принадлежит одаряемому.

Материал носит справочный характер. Конкретную ситуацию и суммы налога уточняйте в налоговом органе или у профильного юриста.