Налог с продажи недвижимости в 2026: памятка риэлтора

Вопрос «а сколько я заплачу налогов?» звучит почти на каждой сделке по продаже квартиры. И если риэлтор отвечает уклончиво или, хуже того, ошибается, клиент нервничает, тянет с решением, а иногда и вовсе срывает сделку в последний момент. Налог с продажи недвижимости в 2026 году считается по понятным правилам — и агент, который умеет объяснить их за две минуты, выглядит экспертом и закрывает возражения ещё на этапе переговоров. Это памятка, которую можно держать под рукой и использовать в работе с продавцом.

Сразу важная оговорка: риэлтор не заменяет бухгалтера и не подаёт декларацию за клиента. Но понимать логику НДФЛ обязан — чтобы вовремя предупредить о налоге, подсказать законные способы его снизить и не пообещать того, чего нет. Ниже — только актуальные на 2026 год правила.

Когда налога с продажи нет вообще: минимальный срок владения

Главное, что нужно проверить в первую очередь, — сколько лет квартира была в собственности продавца. Если истёк минимальный срок владения, доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, а декларацию подавать не нужно. Это самый частый и самый приятный для клиента сценарий.

«Единственное жильё» определяется на дату сделки: если на момент продажи у человека (и его супруга — по совместному имуществу) нет другой квартиры, действует льготный срок в 3 года. Есть важное послабление: не считается «вторым» жильём новостройка или квартира, купленная в течение 90 дней до продажи старой. Это позволяет семьям спокойно менять квартиру без потери льготы.

Как применить в работе: ещё на первой встрече спросите у собственника документ-основание и год приобретения. Если срок владения вышел — сразу снимаете тему налога, и клиент увереннее идёт на сделку. Если не вышел — переходите к расчёту и способам снизить платёж (ниже).

Как считается срок владения в нестандартных случаях

Дата начала владения не всегда совпадает с датой покупки — и здесь риэлторы чаще всего ошибаются.

• Новостройка (ДДУ): срок отсчитывается с даты полной оплаты по договору, а не с момента получения ключей или регистрации права. Дольщик, полностью оплативший квартиру 5 лет назад, продаёт её без налога, даже если дом сдали недавно.
• Наследство: срок считается со дня смерти наследодателя, а не с даты вступления в наследство или регистрации.
• Доли: если человек постепенно докупал доли в одной квартире, срок владения всем объектом отсчитывается с момента приобретения самой первой доли.
• Реновация (Москва): в срок владения новой квартирой засчитывается срок владения прежним, «реновационным» жильём.

Ставка НДФЛ в 2026 году: 13% и 15%

Если минимальный срок не истёк, с дохода придётся заплатить налог. С 2025 года доходы от продажи имущества облагаются по двухступенчатой шкале:

Ключевой нюанс, который важно донести до клиента: повышенная ставка 15% применяется не ко всей сумме, а только к превышению над порогом 2,4 млн рублей. Пятиступенчатая прогрессия (18–22%), о которой пишут в новостях, к продаже недвижимости не относится — она действует для зарплат и другой основной базы. Продажа жилья считается по щадящим 13/15%.

Пример для клиента: налогооблагаемый доход после вычета составил 3,4 млн ₽. Налог = 13% × 2,4 млн + 15% × 1 млн = 312 000 + 150 000 = 462 000 ₽. Если бы всё считалось по 15%, вышло бы 510 000 ₽ — разница в пользу клиента.

Два законных способа уменьшить налог

Даже когда налог возникает, его почти всегда можно законно снизить. Продавец выбирает один из двух вариантов — тот, что выгоднее в его ситуации.

1. Имущественный вычет 1 000 000 ₽

Из цены продажи жилой недвижимости, дома или участка можно вычесть фиксированный 1 млн рублей, и налог считается с остатка. Вариант удобен, когда документов о расходах на покупку нет (например, квартира досталась в наследство или в дар). Если цена продажи не превышает 1 млн ₽, налог получается нулевым — но декларацию всё равно нужно подать.

2. Уменьшение дохода на расходы

Если квартира покупалась и есть подтверждающие документы, из цены продажи вычитается сумма, за которую объект приобретали. Налог платится только с реальной прибыли. Для вторички, купленной недавно и продаваемой почти по той же цене, этот способ обычно выгоднее вычета в 1 млн. Расходы можно подтвердить договором купли-продажи, платёжками, а по новостройкам — ещё и процентами по ипотеке и суммой доплаты за метраж.

Совет риэлтора: посоветуйте клиенту не выбрасывать документы о покупке — именно они позволяют платить налог «с прибыли», а не со всей суммы сделки. Если продавец параллельно покупает жильё, напомните и о вычете при покупке — тему возврата НДФЛ мы разбирали в статье про налоговый вычет по ипотеке.

Когда семья с детьми не платит налог вообще

Отдельная льгота, о которой знают далеко не все продавцы, — полное освобождение для семей с детьми при улучшении жилищных условий. Налога с продажи не будет, если одновременно соблюдены условия:

• в семье двое или более детей до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении);
• в том же календарном году (или до 30 апреля следующего) семья покупает другое жильё;
• новое жильё больше по площади или по кадастровой стоимости;
• кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн ₽;
• на момент продажи семье не принадлежит другое жильё, суммарно большее по площади.

Срок владения при этом значения не имеет. Для риэлтора это сильный аргумент: семья с детьми может продать квартиру, купленную год назад, и не платить НДФЛ вовсе — если сделка идёт в связке с покупкой большего жилья.

Защита от занижения цены: правило 70% кадастра

Раньше цену в договоре занижали, чтобы уйти от налога. Сейчас это не работает: если сумма сделки меньше 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, налог считается именно от 70% кадастра, а не от заниженной цены в договоре. Предупредите покупателя и продавца заранее — «серые» схемы с занижением создают риски обеим сторонам, а экономии не дают.

Сроки: декларация и уплата

Если налог возникает, продавец обязан:

• подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
• уплатить сам налог до 15 июля того же года.

Если срок владения истёк и налога нет — ни декларацию, ни уплату делать не нужно. Это стоит проговорить с клиентом отдельно: многие по инерции боятся «письма из налоговой», которого в их случае не будет.

Как это превращается в сделки

Налоговая грамотность — не абстрактная эрудиция, а рабочий инструмент агента. Клиент, которому спокойно и по делу объяснили размер налога и способы его снизить, доверяет риэлтору и не уходит «подумать» к конкуренту. А чтобы держать под контролем документы-основания, сроки владения и договорённости по каждому объекту, удобно вести сделки в CRM: в карточке клиента фиксируются все данные, задачи и напоминания. Как это устроено — в материале про CRM для агентства недвижимости.

SmartAgent помогает риэлтору на всех этапах — от поиска собственников через базу собственников с прямыми контактами до ведения сделки и работы с возражениями. А чтобы не терять клиентов на юридических и финансовых вопросах, полезно заранее разбираться в смежных темах — например, в разнице между задатком и авансом или в том, может ли риэлтор быть самозанятым.

Частые вопросы

Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры?

Да, специальной льготы «по возрасту» для НДФЛ с продажи нет. Пенсионер платит налог на общих основаниях, но так же пользуется минимальным сроком владения (3 или 5 лет), вычетом 1 млн ₽ или уменьшением дохода на расходы.

Нужно ли платить налог, если продал и сразу купил другую квартиру?

Сам факт покупки нового жилья налог с продажи не отменяет — это разные операции. Исключение — льгота для семей с двумя и более детьми при улучшении условий. Но при покупке можно оформить имущественный вычет и вернуть часть НДФЛ, что частично компенсирует налог с продажи.

С какой суммы считается налог — со всей цены квартиры?

Нет. Налог считается не со всей цены, а с дохода после вычета: либо цена минус 1 млн ₽, либо цена минус документально подтверждённые расходы на покупку. Именно поэтому важно сохранять документы о приобретении.

Как налог считается при продаже доли?

По тем же правилам и ставкам 13/15%. Если доля продаётся как самостоятельный объект по отдельному договору, вычет в 1 млн ₽ применяется к ней в полном объёме; если вся квартира продаётся одним договором несколькими собственниками — вычет распределяется между ними пропорционально долям.

Влияет ли дарение между родственниками на срок владения?

Да, положительно: при дарении от близкого родственника действует льготный минимальный срок в 3 года. А само дарение между близкими родственниками НДФЛ не облагается.

Хотите вести клиентов и сделки в одном окне, не теряя данные по срокам владения и документам? Попробуйте SmartAgent бесплатно — CRM с базой собственников и ИИ-инструментами для риэлтора.