Может ли риэлтор быть самозанятым в 2026 году

Может ли риэлтор быть самозанятым в 2026 году — да, но не на любой схеме работы. Налог на профессиональный доход (НПД) подходит риэлтору, который оказывает услуги клиентам напрямую от своего имени. А вот для агента, который работает на агентство по агентскому договору, самозанятость законом прямо запрещена — и это та деталь, на которой чаще всего «горят» начинающие. Разбираем, кому из риэлторов самозанятость реально подходит, какие есть лимиты и запреты, и чем НПД отличается от ИП.

Что такое самозанятость и при чём тут риэлтор

Самозанятость — это специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД), введённый Федеральным законом № 422-ФЗ от 27 ноября 2018 года. С 2020 года он действует по всей России. Главные параметры режима в 2026 году не изменились:

• Ставка 4% — с доходов, полученных от физических лиц.
• Ставка 6% — с доходов от юридических лиц и ИП.
• Лимит дохода — 2,4 млн рублей в год. Как только сумма за календарный год превышена, право на НПД теряется до конца года.
• Нет страховых взносов — фиксированные взносы платить не нужно (но и пенсионный стаж не идёт, если не платить добровольно).
• Нельзя нанимать сотрудников по трудовым договорам.
• Не нужна касса и декларации — чек формируется в приложении «Мой налог», налог считается автоматически.

Для частного риэлтора, который работает на себя без штата, режим выглядит идеально: минимум отчётности, низкая ставка, регистрация за 10 минут через приложение ФНС. Но именно в сфере недвижимости есть важная оговорка, из-за которой самозанятость подходит не всем агентам.

Главное ограничение: агентский договор и НПД несовместимы

Это ключевой момент, который нужно понять до того, как открывать самозанятость. Пункт 5 части 2 статьи 4 ФЗ-422 прямо запрещает применять НПД к доходам, полученным от деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, комиссии или агентских договоров.

А риэлторская работа очень часто строится именно так:

• Агент в агентстве недвижимости. Если вы работаете на АН по агентскому договору (заключаете сделки от имени и в интересах агентства, получаете процент от него) — этот доход под НПД не попадает. Самозанятость тут применить нельзя.
• Субагент. Та же логика: вы действуете в интересах основного агента/АН — это агентская схема, НПД запрещён.

А вот когда самозанятость работает:

• Риэлтор оказывает услугу клиенту напрямую — по договору возмездного оказания услуг от своего имени. Вы сами нашли собственника или покупателя, заключили договор с клиентом, получили оплату за свою услугу. Это доход от собственной деятельности, а не «в интересах другого лица» — НПД применять можно.
• Разовые консультации, подбор объектов, сопровождение сделки, оформленные как услуга клиенту.

Практический вывод: самозанятость — режим для независимого частного риэлтора, который работает с клиентами напрямую. Если вы агент внутри агентства на агентском договоре — вам нужен другой режим (ИП на УСН или работа по трудовому договору). Подробнее о модели независимой работы — в материале о том, как частному риэлтору работать без агентства эффективно.

Ещё два запрета, о которых забывают

Нельзя перепродавать чужое имущество

НПД не применяется к доходам от перепродажи имущества (кроме личного). Для риэлтора это обычно не проблема — вы продаёте услугу, а не саму недвижимость. Но если вы покупаете объекты на себя и перепродаёте (флиппинг, инвестиционные сделки) — этот доход под НПД не подпадает, нужен ИП.

Нельзя 2 года работать на бывшего работодателя

Если вы были оформлены в агентстве по трудовому договору, то доходы от этого же работодателя нельзя облагать НПД в течение 2 лет после увольнения. Это защита от схем, когда сотрудников массово «переводят» в самозанятые ради экономии на взносах. ФНС такие связки отслеживает автоматически.

Самозанятый, ИП или ООО — что выбрать риэлтору

Выбор режима зависит от того, как именно вы работаете и сколько зарабатываете. Сравнение по ключевым параметрам для 2026 года:

Грубый ориентир: пока вы работаете в одиночку напрямую с клиентами и зарабатываете до 200 тыс. ₽ в месяц — самозанятость самый выгодный и простой вариант. Перешагнули лимит 2,4 млн в год или начали брать заказы от агентства по агентскому договору — пора открывать ИП. О том, как менялась налоговая нагрузка на риэлторов и почему УСН перестаёт быть универсальным решением, мы писали в материале «УСН больше не спасёт: новая налоговая реальность для риэлторов».

Как риэлтору оформить самозанятость: пошагово

1. Скачать приложение «Мой налог» (ФНС) или зарегистрироваться в личном кабинете на сайте налоговой / через банк-партнёр.
2. Подтвердить регистрацию — по паспорту или через Госуслуги. Постановка на учёт занимает несколько минут, госпошлины нет.
3. Указать вид деятельности — «услуги в сфере недвижимости» / «прочие услуги».
4. Формировать чек на каждый платёж клиента в приложении — это и есть фиксация дохода. Налог начисляется автоматически, оплата раз в месяц до 28 числа.
5. Следить за лимитом 2,4 млн ₽ нарастающим итогом с начала года.

Бонус для новичков: при регистрации даётся налоговый вычет (бонус), который временно снижает ставку — пока он не израсходован, налог фактически считается по 3% и 4% вместо 4% и 6%.

Плюсы и минусы самозанятости для риэлтора

Как самозанятому риэлтору вести клиентов и не терять сделки

Самозанятость снимает налоговую нагрузку, но не отвечает на главный вопрос частного риэлтора — где брать объекты и как не упускать клиентов, когда вы работаете в одиночку, без поддержки агентства. Здесь помогает специализированная CRM.

В CRM для частного риэлтора один человек закрывает функции, которые в агентстве распределены на отдел:

• База собственников — объекты со всех площадок в одном окне, прямые телефоны владельцев, без ручного мониторинга Авито и ЦИАН.
• ИИ-автолид — входящий звонок автоматически превращается в лид с заметкой и задачей, ни один контакт не теряется.
• Воронка и задачи — все клиенты на одной доске, напоминания не дают «забыть» о сделке.
• Автоподбор и автопубликация — объект уходит сразу на 30+ площадок, подходящие варианты подбираются под запрос клиента.

Для самозанятого, который сам себе и директор, и колл-центр, это разница между «тяну 5 сделок» и «тяну 15». Посмотреть возможности и тарифы можно на странице услуг и цен SmartAgent.

Часто задаваемые вопросы

Может ли риэлтор быть самозанятым в 2026 году?

Да, если работает с клиентами напрямую — оказывает услуги от своего имени по договору возмездного оказания услуг. Доход не должен превышать 2,4 млн ₽ в год. Если риэлтор работает на агентство по агентскому договору, применять НПД к этому доходу нельзя.

Почему агенту АН нельзя быть самозанятым?

Пункт 5 части 2 статьи 4 ФЗ-422 запрещает применять НПД к доходам от деятельности в интересах другого лица по агентским договорам, договорам поручения и комиссии. Работа агента на агентство — это и есть такая схема, поэтому доход от неё под НПД не попадает.

Какой налог платит самозанятый риэлтор?

4% с оплат от физических лиц и 6% с оплат от юрлиц и ИП. Налог считается автоматически в приложении «Мой налог», платится раз в месяц до 28 числа.

Что будет, если доход превысит 2,4 млн рублей?

Право на НПД теряется с момента превышения. Дальнейший доход в этом году нужно облагать по другому режиму, поэтому при приближении к лимиту риэлтору стоит заранее открыть ИП на УСН.

Самозанятому риэлтору нужна онлайн-касса?

Нет. Чек формируется в приложении «Мой налог», отдельная касса и декларации не требуются.

Идёт ли у самозанятого пенсионный стаж?

Автоматически — нет, страховые взносы не обязательны. Чтобы шёл стаж, можно платить добровольные взносы в Социальный фонд.