Может ли риэлтор быть самозанятым в 2026 году

Может ли риэлтор быть самозанятым в 2026 году? Да — но не на любой схеме работы. Налог на профессиональный доход (НПД) подходит агенту, который оказывает услуги клиенту напрямую и от своего имени. А вот работать самозанятым по агентскому договору с агентством недвижимости закон прямо запрещает — и именно на этой детали чаще всего «горят» начинающие частные риэлторы. Разбираем, кому из риэлторов самозанятость реально подходит, какие есть лимиты и запреты, чем НПД отличается от ИП, и что можно писать в договоре с клиентом.

Что такое самозанятость и при чём тут риэлтор

Самозанятость — это специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД), введённый Федеральным законом № 422-ФЗ от 27.11.2018. С 2020 года он действует по всей России, а сам эксперимент по статье 1 этого закона проводится до 31 декабря 2028 года включительно. Главные параметры режима в 2026 году не изменились:

• Ставка 4% — с доходов, полученных от физических лиц (статья 10 ФЗ-422, подтверждено ФНС).
• Ставка 6% — с доходов от юридических лиц и ИП (там же).
• Лимит дохода — 2,4 млн рублей в год. Как только сумма за календарный год превышена, право на НПД теряется — основание в пункте 8 части 2 статьи 4 ФЗ-422, порог назван и в справочнике ФНС.
• Нет страховых взносов — фиксированные взносы платить не нужно (но и пенсионный стаж не идёт, если не платить добровольно).
• Нельзя нанимать сотрудников по трудовым договорам.
• Не нужна касса и декларации — чек формируется в приложении «Мой налог», налог считается автоматически.

Для частного риэлтора, который работает на себя без штата, режим выглядит идеально: минимум отчётности, низкая ставка, регистрация через приложение ФНС. Но именно в сфере недвижимости есть важная оговорка, из-за которой самозанятость подходит не всем агентам.

Главное ограничение: агентский договор и НПД несовместимы

Это ключевой момент, который нужно понять до того, как открывать самозанятость. Пункт 5 части 2 статьи 4 ФЗ-422 прямо запрещает применять НПД лицам, которые ведут предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, комиссии либо агентских договоров.

А риэлторская работа очень часто строится именно так:

• Агент в агентстве недвижимости. Если вы работаете на АН по агентскому договору (заключаете сделки от имени и в интересах агентства, получаете процент от него) — этот доход под НПД не попадает. Самозанятость тут применить нельзя.
• Субагент. Та же логика: вы действуете в интересах основного агента или АН — это агентская схема, НПД запрещён.

А вот когда самозанятость работает:

• Риэлтор оказывает услугу клиенту напрямую — по договору возмездного оказания услуг от своего имени. Вы сами нашли собственника или покупателя, заключили договор с клиентом, получили оплату за свою услугу. Это доход от собственной деятельности, а не «в интересах другого лица» — НПД применять можно.
• Разовые консультации, подбор объектов, сопровождение сделки, оформленные как услуга клиенту.

Практический вывод: самозанятость — режим для независимого частного риэлтора, который работает с клиентами напрямую. Если вы агент внутри агентства на агентском договоре — вам нужен другой режим (ИП на УСН или работа по трудовому договору). Подробнее о модели независимой работы — в материале о том, как частному риэлтору работать без агентства.

Что писать в договоре самозанятого риэлтора с клиентом

Отдельный частый вопрос — как оформить сам договор, чтобы у клиента (особенно если это юрлицо или ИП) не возникло претензий от налоговой. Правило простое: в договоре стоит прямо указать, что исполнитель применяет НПД, и приложить чек из «Моего налога» — иначе заказчику-юрлицу придётся доказывать, почему он не удерживал НДФЛ и не начислял взносы. Нотариально удостоверять договор не нужно, достаточно письменной формы.

По сути услуги: в рамках договора возмездного оказания услуг самозанятый риэлтор может оценить рыночную стоимость объекта, сделать фотографии, составить объявление, проконсультировать по документам и сопроводить сделку.

Про вознаграждение в процентах. Закон не запрещает считать цену услуги в процентах — запрет в ФЗ-422 сформулирован не про способ расчёта цены, а про агентскую конструкцию отношений. Но на практике оплата «процент от суммы сделки» вместе с формулировками «действует в интересах заказчика», «от имени заказчика», отчётами агента — это набор признаков, по которым договор могут переквалифицировать в агентский со снятием НПД и доначислением. Безопаснее фиксированная стоимость услуги (или фиксированная стоимость этапов), а предмет договора описывать как собственные услуги исполнителя, а не как поручение. Формулировку конкретного договора имеет смысл показать юристу или бухгалтеру.

Ещё два запрета, о которых забывают

Нельзя перепродавать чужое имущество

НПД не применяется к доходам от перепродажи имущества, кроме имущества, использовавшегося для личных нужд (пункт 2 части 2 статьи 4 ФЗ-422). Для риэлтора это обычно не проблема — вы продаёте услугу, а не саму недвижимость. Но если вы покупаете объекты на себя и перепродаёте (флиппинг, инвестиционные сделки) — этот доход под НПД не подпадает, нужен ИП.

Нельзя 2 года работать на бывшего работодателя

Если вы были оформлены в агентстве по трудовому договору, то доходы от этого же работодателя нельзя облагать НПД в течение 2 лет после увольнения — это пункт 8 части 2 статьи 6 ФЗ-422, ФНС подтверждает ограничение в разъяснениях. Норма защищает от схем, когда сотрудников массово «переводят» в самозанятые ради экономии на взносах.

Самозанятый, ИП или ООО — что выбрать риэлтору

Выбор режима зависит от того, как именно вы работаете и сколько зарабатываете. Сравнение по ключевым параметрам для 2026 года:

Актуальные ставки и лимиты УСН меняются ежегодно, поэтому конкретные цифры по упрощёнке сверяйте в Налоговом кодексе и на сайте ФНС на момент решения. О том, как менялась налоговая нагрузка на риэлторов и почему УСН перестаёт быть универсальным решением, мы писали в материале «УСН больше не спасёт».

Когда риэлтору пора переходить на ИП

Практические триггеры, по которым НПД перестаёт закрывать задачи:

• Доход приближается к 2,4 млн ₽ в год. Лимит считается нарастающим итогом с 1 января. Открывать ИП лучше заранее, а не в момент, когда лимит уже пробит.
• Появились заказы от агентства по агентскому договору. Такой доход под НПД не подпадает независимо от суммы.
• Нужны помощники в штат. На НПД нанимать сотрудников по трудовым договорам нельзя.
• Начались сделки с покупкой объектов на себя. Перепродажа имущества выведена из-под НПД.
• Нужен пенсионный стаж и понятная кредитная история как у предпринимателя. На НПД взносы добровольные, стаж сам по себе не идёт.

Важно: ИП и НПД не исключают друг друга. Индивидуальный предприниматель вправе применять налог на профессиональный доход, если соблюдает ограничения ФЗ-422 — это отдельная опция в приложении «Мой налог». То есть переход «в ИП» не обязательно означает переход на УСН немедленно.

Как риэлтору оформить самозанятость: пошагово

1. Скачать приложение «Мой налог» (ФНС) или зарегистрироваться в веб-кабинете — официальные способы перечислены на сайте ФНС: через приложение, через личный кабинет налогоплательщика, через Госуслуги или банк-партнёр.
2. Подтвердить регистрацию — по паспорту или через Госуслуги. Госпошлины за постановку на учёт нет.
3. Указать вид деятельности — из категории услуг в сфере недвижимости.
4. Формировать чек на каждый платёж клиента в приложении — это и есть фиксация дохода. Отдельная онлайн-касса и декларации не нужны.
5. Платить налог раз в месяц. Сумму ФНС считает сама и присылает уведомление; срок уплаты — до 28 числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (порядок описан ФНС).
6. Следить за лимитом 2,4 млн ₽ нарастающим итогом с начала года.

Бонус для новичков: при регистрации даётся налоговый вычет 10 000 рублей (статья 12 ФЗ-422). Он не выплачивается деньгами, а автоматически уменьшает налог — ставка временно работает как 3% вместо 4% и 4% вместо 6%, пока вычет не израсходован (разъяснение ФНС).

Плюсы и минусы самозанятости для риэлтора

Как самозанятому риэлтору вести клиентов и не терять сделки

Самозанятость снимает налоговую нагрузку, но не отвечает на главный вопрос частного риэлтора — где брать объекты и как не упускать клиентов, когда вы работаете в одиночку, без поддержки агентства. Здесь помогает специализированная CRM.

В CRM для частного риэлтора один человек закрывает функции, которые в агентстве распределены на отдел:

• Единый архив объявлений — объекты со всех площадок собраны в одном окне, не нужно вручную обходить Авито и ЦИАН.
• ИИ-автолид — входящий звонок автоматически превращается в лид с заметкой и задачей, ни один контакт не теряется.
• Воронка и задачи — все клиенты на одной доске, напоминания не дают «забыть» о сделке.
• Автоподбор и автопубликация — объект уходит сразу на 30+ площадок, подходящие варианты подбираются под запрос клиента.

Для самозанятого, который сам себе и директор, и колл-центр, это разница между «тяну 5 сделок» и «тяну 15». Посмотреть тарифы можно на странице услуг и цен, а попробовать SmartAgent в работе можно бесплатно.

Часто задаваемые вопросы

Может ли риэлтор быть самозанятым в 2026 году?

Да, если работает с клиентами напрямую — оказывает услуги от своего имени по договору возмездного оказания услуг. Доход не должен превышать 2,4 млн ₽ в год. Если риэлтор работает на агентство по агентскому договору, применять НПД к этому доходу нельзя.

Может ли самозанятый оказывать риэлторские услуги?

Да, если это услуги от своего имени — консультация, подбор объекта, оценка стоимости, сопровождение сделки, составление объявления. Ограничение по ФЗ-422 касается не названия профессии, а конструкции договора: он не должен быть агентским, комиссии или поручения.

Почему агенту агентства нельзя быть самозанятым?

Пункт 5 части 2 статьи 4 ФЗ-422 запрещает применять НПД лицам, ведущим деятельность в интересах другого лица по агентским договорам, договорам поручения и комиссии. Работа агента на агентство — это и есть такая схема, поэтому доход от неё под НПД не попадает.

Можно ли заключить с самозанятым риэлтором договор от лица агентства?

Можно, но не агентский. Агентство вправе заключить с самозанятым договор возмездного оказания услуг — например, на подбор объектов или консультации. А вот выплата процента от комиссии за сделки, которые исполнитель ведёт «в интересах» агентства, — это признак агентской схемы, и НПД к такому доходу не применяется.

Какой налог платит самозанятый риэлтор?

4% с оплат от физических лиц и 6% с оплат от юрлиц и ИП. Налог считается автоматически в приложении «Мой налог» и платится раз в месяц до 28 числа месяца, следующего за отчётным.

Что будет, если доход превысит 2,4 млн рублей?

Право на НПД утрачивается с даты превышения, и дальнейший доход в этом году облагается по другому режиму. Поэтому при приближении к лимиту риэлтору стоит заранее зарегистрировать ИП и выбрать режим налогообложения.

Самозанятому риэлтору нужна онлайн-касса?

Нет. Чек формируется в приложении «Мой налог», отдельная касса и налоговые декларации не требуются.

Идёт ли у самозанятого пенсионный стаж?

Автоматически — нет, страховые взносы на НПД не обязательны. Чтобы стаж шёл, можно вступить в добровольные правоотношения по обязательному пенсионному страхованию и платить взносы самостоятельно.

Может ли ИП быть самозанятым?

Да. Индивидуальный предприниматель вправе применять НПД, если соблюдает ограничения ФЗ-422 — нет наёмных работников, доход в пределах лимита, деятельность не подпадает под запреты. Совмещать НПД с УСН или другими спецрежимами при этом нельзя.