Если вы работаете в недвижимости и до сих пор считали УСН «тихой гаванью», стоит внимательно читать дальше. С 1 января 2026 года правила игры меняются — и это напрямую затронет риэлторов, агентства недвижимости и смежный бизнес.
Речь о налоговой реформе, которая вводит НДС для бизнеса на УСН. Причём не для «гигантов рынка», а для тех, кто зарабатывает вполне рыночные, реалистичные суммы.
Что именно меняется и почему это важно
С 2026 года компании и ИП на УСН с определённым уровнем дохода будут обязаны платить НДС. Причём порог будет снижаться поэтапно, затрагивая всё больше бизнесов.
Как это будет выглядеть по годам:
-
2026 год — НДС обязателен при доходе от 20 млн ₽
-
2027 год — порог снижается до 15 млн ₽
-
2028 год — финальный уровень 10 млн ₽
Изначально планировали сразу 10 млн, но реформу решили «растянуть», чтобы бизнес успел адаптироваться.
Какие ставки НДС вводятся для УСН
Государство предлагает пониженные ставки, но с важным нюансом:
-
5% — при доходе от 20 до ~272 млн ₽
-
7% — при доходе до ~490 млн ₽
-
20% — далее уже фактически уровень ОСНО
❗️ Ключевой момент: при пониженных ставках нет права на вычет входящего НДС. Налог платится со всего оборота — без компенсации расходов.
К чему это приведёт на практике
Экономисты и практики сходятся в нескольких последствиях:
-
Рост цен
Бизнес будет вынужден закладывать НДС в стоимость услуг. -
Давление на маржинальность
Особенно в нишах с фиксированной комиссией, как у риэлторов. -
Сжатие среднего сегмента
Компании «у порога» будут либо тормозить рост, либо дробиться. -
Рост административной нагрузки
НДС — это отчётность, бухгалтерия и дополнительные издержки. -
Инфляционный эффект
В первый год реформа может ускорить рост цен на рынке услуг.
Что это значит конкретно для риэлторов и агентств
-
Во многих городах оборот агентств уже превышает 20 млн ₽ — особенно при работе с новостройками.
-
Даже 5% НДС снижает чистую прибыль, если не пересматривать комиссию.
-
Крупные агентства смогут «растворить» налог в комплексе услуг — при среднем чеке 5–6 млн ₽ клиент почти не заметит разницу.
-
Небольшие агентства будут искать ниши, оптимизацию или новые модели работы.
-
Уход в серые схемы — самый опасный путь, который может закончиться куда дороже любых налогов.
Что делать вместо паники
Реформа уже утверждена. Отмены не будет.
Поэтому ключевой вопрос не «почему», а «как адаптироваться».
Практичные шаги:
-
пересчитать экономику сделок и комиссий;
-
оптимизировать процессы и издержки;
-
работать быстрее и эффективнее конкурентов;
-
усиливать ценность сервиса для клиента, а не демпинговать.
Почему автоматизация становится критичной
В условиях новых налогов выигрывают не те, кто работает больше, а те, кто работает умнее:
-
быстрее обрабатывает лиды,
-
первым выходит на собственников,
-
не теряет клиентов из-за рутины,
-
контролирует воронку и цифры.
Именно поэтому риэлторы всё чаще смотрят в сторону систем вроде SmartAgent — как инструмента не «про удобство», а про выживание и рост в новой реальности.
2026 год ближе, чем кажется.
И к нему лучше подходить подготовленным.
SmartAgent — платформа для риэлторов, которые хотят работать быстрее рынка, а не догонять его.
22 декабря 2025 г.