Договор аренды квартиры кажется простой сделкой: нашли жильца, договорились о цене, подписали. Спор на практике возникает не из-за ставки, а из-за того, что не проверили: кто настоящий собственник, кто уже прописан в квартире, что входит в плату и кто отвечает за ремонт. Риэлтор, который проверяет это до подписания, защищает и собственника, и жильца, и свою комиссию.
Ниже — порядок проверки по шагам: документы на квартиру, состояние объекта, люди, условия договора, регистрация и налоги.
Кто имеет право сдавать квартиру
Договор подписывает собственник или его представитель по доверенности. До подписания риэлтор проверяет три вещи: кто владелец, нет ли ограничений и вправе ли человек подписывать.
- Выписка из ЕГРН. В ней видно собственника, доли, обременения и аресты. Свежая выписка (не старше месяца) — обязательный документ, а не формальность. Как читать сведения об ограничениях, разобрано в статье арест на квартиру: проверка перед сделкой.
- Паспорт подписанта. Фамилия и имя должны совпадать с данными ЕГРН. Если подписывает представитель — проверяется доверенность: какие полномочия указаны, на какой срок, не отозвана ли она.
- Согласие совладельцев. Если квартира в общей долевой собственности, договор подписывают все собственники или один по нотариальной доверенности от остальных.
- Согласие супруга. Квартира, купленная в браке, — совместная собственность. Собственник распоряжается ею с согласия супруга; для сделок, которые подлежат государственной регистрации, согласие оформляется нотариально.
Отдельно проверяют ипотеку. Сдавать заложенную квартиру закон не запрещает, но условия кредитного договора часто требуют письменного согласия банка. Это смотрят в самом договоре или уточняют в банке — не «на словах» собственника.
Если в квартире есть доля несовершеннолетнего, порядок сдачи уточняют в органе опеки: требования в разных случаях отличаются, и ошибка здесь стоит сделки.
Что проверить в самой квартире
- Перепланировка. Сравните фактическую планировку с планом БТИ. Неузаконенная перепланировка — риск для собственника, а для жильца — основание требовать ремонта за чужой счёт или расторжения.
- Долги по коммунальным платежам. Задолженность остаётся на собственнике, но при больших долгах ресурс могут ограничить, и жить в квартире станет невозможно. Справку об отсутствии долгов берут до подписания.
- Счётчики и показания. Показания электросчётчиков, воды и газа фиксируются в акте приёма-передачи. Без этой записи спор о том, кто накрутил расход, решается не в пользу риэлтора.
- Состояние и имущество. Опись имущества с фото — самый дешёвый способ избежать спора о депозите через год.
Кто будет жить в квартире
В договоре указывают не только нанимателя, но и всех, кто будет жить вместе с ним. Иначе собственник узнаёт о четырёх жильцах вместо одного уже после заселения.
- Состав жильцов. Список с основаниями проживания. Гости на срок больше нескольких недель — отдельный пункт: разрешены или нет.
- Регистрация. Жильцу может понадобиться регистрация по месту пребывания. Заранее обсудите, оформляет её собственник или нет, и на какой срок.
- Субаренда. По умолчанию её нет: пересдавать квартиру можно только с согласия собственника, и это согласие прописывают в договоре.
- Животные. Пункт «животные разрешены/запрещены» снимает половину конфликтов при выезде.
Условия договора, которые защищают обе стороны
Договор найма жилого помещения регулирует глава 35 Гражданского кодекса. Ниже — то, что риэлтор обязан проверить в тексте, а не в разговоре.
- Письменная форма. Устная договорённость не защищает никого: доказать условия и сумму платежа без документа почти невозможно (ст. 674 ГК РФ).
- Срок. Договор можно заключить на срок до пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Если срок больше года, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре; без неё он считается незаключённым для третьих лиц.
- Плата и порядок её изменения. Сумма, дата платежа, способ оплаты. Размер платы меняется по соглашению сторон не чаще одного раза в год (ст. 682 ГК РФ) — это условие защищает собственника от спора о внезапном повышении.
- Депозит. Обеспечительный платёж — не «залог за ключи». В договоре пишут, из чего он удерживается (долг по платежам, ущерб имуществу) и в какой срок возвращается.
- Ремонт. Текущий ремонт — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя (ст. 681 ГК РФ). Что считается тем и другим, расписывают в приложении.
- Коммунальные платежи. Что входит в плату, а что жилец платит сверху: вода, электричество, вывоз мусора, интернет.
- Расторжение. Срок предупреждения для каждой стороны и порядок выселения при неуплате (ст. 687 ГК РФ).
- Акт приёма-передачи. Ключи, показания счётчиков, опись имущества, состояние ремонта и мебели.
Нормы сверены по тексту Гражданского кодекса: глава 35 «Аренда», § 1 «Наём жилого помещения».
Регистрация и налоги
Регистрация по месту пребывания — не прихоть жильца, а требование миграционного учёта. Собственнику стоит заранее решить, готов ли он её оформлять: без этого часть нанимателей откажется от квартиры, а часть будет жить без регистрации, и ответственность за это ляжет на владельца.
Доход от сдачи квартиры облагается налогом: собственник платит НДФЛ с поступлений (глава 23 Налогового кодекса). Самозанятый платит налог на профессиональный доход по льготной ставке с поступлений от физлиц (глава 34 Налогового кодекса). Риэлтору не нужно считать налог за клиента, но предупредить о нём стоит: разговор о налогах лучше вести до подписания, а не после письма из инспекции.
Что это значит для риэлтора
Проверка по этому чек-листу занимает несколько часов, а спор по одной неучтённой строке — месяцы переписки и возврат комиссии. Поэтому проверку удобно вести не в переписке, а в системе, где всё по объекту и клиенту лежит в одном окне.
- Заявки с площадок и из мессенджеров приходят в один список лидов — ничего не теряется в личных чатах.
- Автоподбор сопоставляет объекты и клиентов: подходящая квартира появляется в карточке клиента, а не в памяти агента.
- Задачи с датой закрывают рутину аренды: проверить выписку, взять справку о долгах, подготовить акт и опись.
- Переписка с собственником и жильцом хранится в карточке, поэтому история условий договора не теряется при смене телефона.
Как это работает на аренде, разобрано в статье CRM для аренды недвижимости, а состав тарифов — на странице услуги и цены.
Если вы работаете и с продажей ипотечных объектов, пригодится разбор продажа квартиры при банкротстве, а готовые объекты и история экспозиции собраны в разделе база объектов.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры в Росреестре?
Да, если договор заключён на срок больше года: в этом случае регистрация обязательна. Договор на срок до года регистрировать не нужно.
Что делать, если собственник не хочет показывать выписку из ЕГРН?
Отказаться от сделки. Выписку может заказать любой человек, а её отсутствие — первый признак того, что с правом собственности не всё в порядке.
Кто платит за ремонт в арендованной квартире?
Текущий ремонт — наниматель, капитальный — собственник. Конкретный перечень работ, которые относятся к текущему ремонту, лучше зафиксировать в договоре или приложении к нему.
Можно ли сдавать квартиру, которая находится в ипотеке?
Можно, если это не запрещено кредитным договором. В большинстве ипотечных договоров есть условие о согласии банка на сдачу, поэтому согласие берут заранее и письменно.
Нужен ли депозит, если жилец платит вперёд?
Депозит защищает от долгов и ущерба, предоплата — от просрочки платежа. Это разные функции, и в договоре их стоит не смешивать.
Полный бесплатный доступ — без карты и без звонков от менеджеров
