Перепланировка или переустройство квартиры — в чём отличие и как узаконить

Перепланировка или переустройство квартиры — два понятия, которые часто путают. Для собственника и риэлтора критически важно понимать разницу: незаконные изменения могут заблокировать сделку купли-продажи, а штрафы за нарушения достигают сотен тысяч рублей.

Что такое переустройство и перепланировка квартиры

Жилищный кодекс чётко разделяет эти понятия:

Переустройство

Это демонтаж, установка или перенос инженерных сетей, оборудования и сантехники. Примеры:

• Перенос газовой плиты или замена на электрическую
• Установка или перенос сантехнических приборов
• Замена газовой колонки на бойлер
• Прокладка новых или перенос существующих труб

Перепланировка

Это изменение конфигурации квартиры: снос или возведение перегородок, изменение размеров и расположения дверных и оконных проёмов. Примеры:

• Снос стены между кухней и комнатой
• Объединение ванной и туалета
• Расширение дверного проёма
• Устройство новых перегородок

Оба вида изменений требуют согласования и внесения изменений в техпаспорт. Перепланировка, затрагивающая несущие конструкции, особенно опасна и может повлиять на целостность здания.

Когда необходимо согласование

Обязательно вносить изменения в проект и ЕГРН в следующих случаях:

• Уменьшение жилой площади квартиры
• Изменение объёма и расположения проёмов
• Перенос ванной комнаты или туалета
• Замена электрической плиты на газовую или наоборот
• Нарушение целостности несущих стен, перегородок, балок, колонн
• Объединение балкона или лоджии с комнатой

Как узаконить перепланировку

Порядок действий зависит от того, сделана перепланировка уже или только планируется.

До начала работ (правильный путь)

1. Заказать проект перепланировки в лицензированной организации
2. Подать заявление в жилищную инспекцию
3. Дождаться разрешения (срок — до 45 дней)
4. Выполнить работы строго по проекту
5. Получить акт о завершённой перепланировке
6. Внести изменения в ЕГРН

После выполнения работ (узаконивание по факту)

Уже сделанную перепланировку узаконить сложнее, особенно если затронуты несущие конструкции. Придётся обращаться в суд, проводить техническую экспертизу и доказывать безопасность выполненных работ.

Документы для регистрации перепланировки

Для квартир, внесённых в ЕГРН, базовый пакет:

• Заявление на согласование
• Готовый проект перепланировки

Жилищная инспекция запросит недостающие документы самостоятельно. Для квартир, не внесённых в ЕГРН, дополнительно потребуются:

• Технический паспорт БТИ (не старше 5 лет)
• Экспликация и поэтажный план
• Документы, подтверждающие право собственности или договор социального найма

Сколько времени займёт оформление

Рассмотрение заявления — от 1,5 до 2 месяцев. За это время жилищная комиссия:

• Запрашивает документы из ЕГРН
• Изучает техническую документацию
• Получает заключения экспертов
• Выносит решение

Ускорить процесс можно, подготовив часть документов заранее:

• Выписку ЕГРН с печатью
• Поэтажный план и экспликацию из БТИ (срок изготовления — 1-2 недели)
• Разрешение Мосгаза (при переносе газовой плиты)
• Согласие прописанных в квартире жильцов

Что важно знать риэлтору

Незаконная перепланировка — одна из главных проблем при сделках на вторичном рынке. Риэлтор обязан проверить:

1. Соответствует ли фактическая планировка техпаспорту
2. Если были изменения — есть ли разрешение и акт о завершении
3. Внесены ли изменения в ЕГРН

Объект с незаконной перепланировкой сложнее продать: ипотечные покупатели отсеиваются (банк откажет в кредите), а цена снижается на 10-15%. Подробнее о проверке объектов читайте в статье о базе собственников.

Используйте CRM-систему для фиксации информации о перепланировках в карточке объекта. Это поможет избежать неприятных сюрпризов на этапе сделки. А для проверки документов собственников — расширение SmartVision.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Технически — да, за наличный расчёт. Но покупатель с ипотекой не сможет купить такую квартиру. Цена будет ниже на 10-15%, а ответственность за узаконивание ляжет на нового собственника.

Какой штраф за незаконную перепланировку?

Для физических лиц — от 2 000 до 2 500 рублей. Но помимо штрафа могут обязать вернуть квартиру в первоначальное состояние за свой счёт.

Можно ли снести стену между кухней и комнатой?

Если стена не несущая — можно, с согласованием. Если несущая — потребуется усиление конструкции по проекту, что дороже и сложнее. Снос несущей стены без согласования — уголовная ответственность.