У девелоперов растёт непроданное жильё в новостройках: что это значит для риэлтора

За неделю вышли две новости, которые на первый взгляд противоречат друг другу. Одна: у застройщиков растёт доля непроданного жилья, а срок реализации остатков в мегаполисах увеличился с 2,1 до 2,6 года. Другая: новостройки старой Москвы за месяц подорожали на 6%. Обе цифры реальны — просто описывают разные слои одного и того же рынка. Разбираем данные и то, что из них следует для риэлтора уже сейчас.

Сколько теперь придётся ждать, чтобы распродать новостройку

По данным аналитической системы BnMap.pro, в 14 из 17 крупнейших городов России при сохранении спроса на уровне первого полугодия 2026 года на реализацию непроданных квартир в строящихся домах уйдёт от 2 до 3,8 года. Аналитики компании Macon называют похожую цифру: в среднем по мегаполисам новостройки теперь распродаются за 2,6 года — год назад на это уходило 2,1 года.

«Циан» оценивает масштаб иначе, но выводы совпадают. По подсчётам главного аналитика сервиса Алексея Попова, из 66 млн кв. м жилья, которое сейчас строится в городах-миллионниках, продано только 27%. Год назад из 65 млн кв. м было продано 33%. При текущем темпе спроса на реализацию оставшегося объёма потребуется 76 месяцев — против 49 месяцев годом ранее.

Ориентир, который аналитики называют комфортным для застройщика, — реализация портфеля примерно за 2 года. Сейчас над этой отметкой находится большинство крупных рынков страны.

Где особенно тяжело: разброс по городам

Ситуация неравномерна. Быстрее всего новостройки расходятся в Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону — около 22 месяцев, в Санкт-Петербурге — 23 месяца. А вот в части городов срок реализации остатков, по расчётам «Циан», выходит далеко за пределы двух лет:

• Красноярск — около 81 месяца (6,8 года)
• Омск — около 86 месяцев (7,2 года)
• Новосибирск — около 88 месяцев (7,3 года)
• Самара — около 100 месяцев (8,3 года)
• Краснодар — около 102 месяцев (8,5 года)
• Уфа — около 109 месяцев (9 лет)

По оценке Macon, максимальный срок среди мегаполисов — 4,4 года в Омске, больше трёх лет также в Воронеже, Ростове-на-Дону, Новосибирске, Красноярске, Уфе, Краснодаре и Самаре. Директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская отмечает, что удлинение сроков реализации опасно не только для застройщиков: это риск задержки сроков ввода домов, замедления строительной активности и роста издержек из-за дорогих кредитов на проектное финансирование.

Почему так вышло

Ключевая причина — резкое снижение спроса на новостройки в первой половине 2026 года на фоне дорогой ипотеки. Застройщики отреагировали не так быстро: за первое полугодие 2026 года объём нового строительства сократился на 44,8% год к году, но это снижение ещё не догнало провал в продажах. Год назад на каждый реализованный квадратный метр в среднем закладывалось 1,3 кв. м новых проектов, сейчас — 0,8 кв. м. То есть компании уже строят заметно меньше, чем продают, но накопленный за предыдущие годы навес остатков это не убирает быстро.

При этом снижать цены на затоваренные остатки застройщики не спешат. В группе «Самолёт» отмечают, что разрыв между «здоровыми» и затоваренными рынками продолжит расти до восстановления ипотечного спроса. А в компании «Неометрия» прямо говорят: у девелоперов почти нет запаса рентабельности, чтобы демпинговать без риска остановки проекта — дорогое проектное финансирование делает скидки на конкретный лот более вероятными, чем снижение прайса по всему проекту.

А как же рост цен на 6% в старой Москве?

Здесь и кроется ловушка усреднённой статистики, о которой важно помнить риэлтору. По данным BnMap.pro, средняя цена квадратного метра в новостройках старой Москвы в июле выросла на 5,98% за месяц — до 608 696 руб., а за год прирост составил 26,9%. Но рост объясняется не тем, что подорожал типовой массовый лот, а увеличением числа сделок в элитном сегменте — они тянут среднюю цифру вверх. В Новой Москве за тот же месяц цена, наоборот, снизилась на 0,5% — до 334 980 руб. за кв. м, в Подмосковье прибавила скромные 0,9%, до 227 892 руб.

Для клиента это означает, что заголовок «новостройки подорожали на 6%» и его собственная квартира массового сегмента в другом округе — разные истории. Задача риэлтора — объяснить, к какому сегменту и локации относится конкретный объект, а не транслировать среднюю цифру по рынку без разбора.

Что это значит для риэлтора

• У покупателя новостроек стало больше рычагов для торга. Когда у застройщика 2–9 лет непроданных остатков в конкретном городе, скидка на лот, рассрочка или бонус в виде отделки — рабочий инструмент переговоров, а не исключение. Стоит заранее уточнять у застройщика фактическую скорость продаж по конкретному проекту, а не ориентироваться только на официальный прайс.
• Вторичка получает временное преимущество. Пока часть первичного рынка затоварена, а разрыв цен между сданным жильём и котлованом остаётся ощутимым, часть клиентов логично разворачивать в сторону готовых объектов — тем более что и спрос на вторичку растёт в эту сторону.
• Риск долгостроя вырос, и об этом стоит предупреждать. Дорогое проектное финансирование и заметный навес нераспроданных остатков давят на экономику отдельных ЖК. Перед сделкой в новостройке имеет смысл вместе с клиентом проверять темп строительства и динамику продаж конкретного дома, а не только застройщика в целом.
• Средняя цена по городу — не аргумент для конкретного объекта. Пример с элитным сегментом старой Москвы — хороший повод лишний раз объяснить клиенту, почему разрыв цен между сегментами сегодня решает больше, чем усреднённая динамика рынка.
• Информацию по конкретным ЖК и застройщикам приходится собирать из разных источников — новости, отчёты аналитиков, объявления самих застройщиков. Когда вся база объектов и собственников и переписка с клиентами по ним собраны в одном окне CRM для агентства недвижимости, такие сдвиги рынка — где остатки, где готовы торговаться, где цена уже пошла вниз — видно быстрее, чем по разрозненным заметкам.

Частые вопросы

Значит ли рост непроданного жилья, что цены на новостройки будут падать?

Не обязательно и не сразу. Застройщики предпочитают точечные скидки, рассрочки и бонусы конкретным покупателям вместо снижения официального прайса — у большинства нет запаса рентабельности для демпинга по всему проекту при нынешней стоимости проектного финансирования.

Почему в одних городах остатки распродаются за два года, а в других — за девять лет?

Разница связана с объёмом текущего строительства относительно локального спроса. В городах вроде Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону и Санкт-Петербурга темп продаж выше объёма новых проектов, а в Уфе, Краснодаре, Самаре, Новосибирске, Омске и Красноярске застройщики за последние годы вывели на рынок больше жилья, чем способен переварить текущий спрос.

Как риэлтору использовать эти данные в работе с клиентом?

Перед показом или сделкой в новостройке стоит уточнять фактическую динамику продаж конкретного ЖК, а не только официальную цену застройщика. Если остатков много и продажи идут медленно — это аргумент для клиента на переговорах о цене, рассрочке или бонусах, а не повод откладывать сделку вслепую.

Чтобы держать в одном месте базу объектов, историю переписки с клиентами и не терять момент, когда по конкретному ЖК появляется скидка или новый лот, риэлторы и агентства используют CRM SmartAgent — попробовать бесплатно.