Сделка по доверенности — обычная ситуация для риэлтора: собственник живёт в другом городе, работает вахтой или просто не хочет ходить в МФЦ. Но именно такие сделки чаще других становятся предметом споров: доверенность могли отменить, срок мог истечь, а представитель — выйти за пределы полномочий. В этой памятке — что проверить риэлтору агентства недвижимости до задатка и до подачи документов на регистрацию, со ссылками на нормы закона.
Когда доверенность на продажу квартиры должна быть нотариальной
По пункту 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ нотариальная форма обязательна для доверенности на совершение сделок, которые требуют нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок и на распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах. Право собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРН, поэтому доверенность на её продажу оформляется у нотариуса. Простая письменная доверенность здесь не подходит.
Если продаётся доля в праве собственности, сама сделка тоже, как правило, удостоверяется нотариусом — это требование статьи 42 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Подробнее о пакете документов — в нашей статье «Документы для продажи квартиры: что нужно риэлтору».
Шаг 1. Проверить доверенность в реестре нотариальных действий
Любую нотариальную доверенность можно проверить на официальном сервисе Федеральной нотариальной палаты — reestr-dover.ru. Для поиска нужны дата удостоверения, регистрационный номер в реестре нотариуса и данные нотариуса. Сервис показывает, существует ли такая доверенность и не отменена ли она.
Почему это важно. По пункту 1 статьи 189 ГК РФ сведения об отмене нотариальной доверенности вносятся в реестр нотариальных действий, и третьи лица считаются извещёнными об отмене на следующий день после внесения. Иначе говоря, покупатель не сможет сослаться на то, что «не знал об отмене», если запись уже была в реестре. Проверку лучше делать дважды: перед задатком и в день подачи документов.
Шаг 2. Проверить срок и дату
По статье 186 ГК РФ, если срок в доверенности не указан, она действует один год со дня совершения. Доверенность без даты совершения ничтожна. Сверьте, что срок не закончится между подписанием договора и регистрацией: регистрация тоже требует действующих полномочий, если заявление подаёт представитель.
Шаг 3. Прочитать полномочия буквально
Представитель может сделать только то, что прямо написано в доверенности. Проверьте по тексту:
- указан ли конкретный объект (адрес, кадастровый номер) или право распоряжаться любым недвижимым имуществом;
- есть ли право продать, подписать договор, получить деньги — это разные полномочия;
- есть ли право подать документы на регистрацию перехода права;
- есть ли ограничения по цене или условиям сделки;
- допускается ли передоверие.
Если представитель совершает сделку без полномочий или с их превышением, действует статья 183 ГК РФ: сделка считается заключённой от имени и в интересах самого представителя, пока собственник её прямо не одобрит. Для покупателя это серьёзный риск.
Отдельно смотрите на передоверие. По статье 187 ГК РФ доверенность, выданную в порядке передоверия, тоже удостоверяет нотариус. Если в цепочке несколько доверенностей, проверяйте каждую в реестре.
Шаг 4. Убедиться, что собственник жив и в курсе
По статье 188 ГК РФ доверенность прекращается, в том числе, со смертью гражданина, который её выдал, и при признании его недееспособным. Реестр ФНП отмену покажет, а смерть собственника — нет. Поэтому стоит:
- созвониться с собственником по видеосвязи в присутствии покупателя и попросить подтвердить намерение продать;
- проверить паспорт собственника на сайте МВД (сервис проверки недействительных паспортов);
- заказать свежую выписку ЕГРН — о ней в статье «Проверка юридической чистоты квартиры: чек-лист для риэлтора».
Шаг 5. Решить, кому и как уходят деньги
Самая частая причина конфликтов — деньги получил представитель, а до собственника они не дошли. Лучше, чтобы оплата шла на счёт самого собственника через аккредитив или сервис безопасных расчётов банка. Если деньги получает представитель, у него должно быть отдельное полномочие на получение денег, и это полномочие стоит сверить с формулировкой в договоре. Как устроен задаток в таких сделках — в нашей статье «Задаток или аванс при покупке квартиры: разница».
Красные флаги в сделке по доверенности
- Доверенность выдана недавно, а собственник недоступен для связи.
- Цена заметно ниже рынка, а продавец торопит с задатком.
- Собственник пожилой, и в сделке участвует «родственник» или «помощник».
- Доверенность оформлена у нотариуса в другом регионе без понятной причины.
- Представитель отказывается от расчётов через аккредитив или банковскую ячейку.
Каждый из этих признаков не означает мошенничество, но требует дополнительной проверки. Как суды признают такие сделки недействительными — разобрано в статье «Признание сделки с жильём недействительной: топ-3 причины». Про защиту покупателя от оспаривания — в статье «Эффект Долиной: как защитить покупателя вторички».
Как вести такие сделки без потерь
В сделке по доверенности много контрольных точек: две проверки в реестре, срок доверенности, звонок собственнику, выписка ЕГРН, согласование расчётов. Удобно вести их задачами с датами в карточке сделки CRM, чтобы ни одна проверка не выпала при передаче сделки коллеге. Попробовать вести сделки в SmartAgent можно после регистрации.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли продать квартиру по простой письменной доверенности?
Нет. Для распоряжения правами, зарегистрированными в ЕГРН, и для подачи заявлений о регистрации доверенность должна быть нотариальной — пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ.
Сколько действует доверенность, если срок не указан?
Один год со дня совершения — статья 186 ГК РФ. Доверенность без даты ничтожна.
Как проверить, что доверенность не отменена?
На сайте Федеральной нотариальной палаты reestr-dover.ru по дате, номеру и нотариусу. Проверяйте перед задатком и в день подачи документов.
Что будет, если собственник умер до регистрации?
Доверенность прекращается со смертью доверителя (статья 188 ГК РФ). Сделку по ней завершить нельзя, дальше квартира переходит к наследникам.
Полный бесплатный доступ — без карты и без звонков от менеджеров
