НДФЛ при продаже квартиры в 2026: непрерывность владения и льгота многодетным

С 1 января 2026 года действуют поправки в Налоговый кодекс, которые меняют условия НДФЛ-льготы при продаже квартиры — той самой, что освобождает от налога после минимального срока владения (5 лет по общему правилу, 3 года — в отдельных случаях). Риэлтору важно знать, что именно изменилось: неверный совет клиенту по срокам владения оборачивается для него неожиданным налогом.

Что изменилось: срок владения должен быть непрерывным

Раньше клиент мог собрать минимальный срок владения из нескольких периодов — например, если недвижимость выбывала из собственности и возвращалась обратно (продал долю и снова её выкупил, вышел и вернулся в состав собственников по наследству и т.д.), периоды владения нередко суммировались. С 1 января 2026 года срок владения для НДФЛ-льготы должен быть непрерывным: перерыв в собственности обнуляет накопленный срок.

Норма закреплена в Федеральном законе от 28.11.2025 № 425-ФЗ (п. 38 ст. 2, поправки в ст. 217.1 НК РФ). Для риэлтора это повод при подготовке сделки уточнять у клиента полную историю владения объектом — вместе с пакетом документов для продажи квартиры, а не только дату последней регистрации права. Прерывистое владение, которое раньше считалось «в целом больше 5 лет», теперь может не дать права на льготу.

Пример: как перерыв во владении меняет расчёт

Клиент купил квартиру в 2018 году, в 2022-м продал половину доли супругу (перерегистрация доли в Росреестре — формально выход из состава собственников этой доли), а в 2023-м выкупил её обратно. По старым правилам налоговая нередко считала суммарный срок владения от 2018 года — получалось больше 5 лет, продажа была бы без налога. По новым правилам с 2026 года из-за перерыва в 2022–2023 годах отсчёт срока владения для этой доли начинается заново — с 2023 года, и до истечения 5 лет продажа этой доли попадёт под НДФЛ. Стоит заранее посчитать реальный непрерывный срок по каждой доле, а не ориентироваться на дату первой покупки.

Иностранные агенты — НДФЛ 30% вне зависимости от срока владения

Отдельная поправка касается продавцов со статусом иностранного агента: с 2026 года они платят НДФЛ с продажи квартиры по ставке 30%, и минимальный срок владения для них значения не имеет — освобождение от налога не действует независимо от того, сколько лет объект был в собственности (изменения в ст. 224 НК РФ, тот же закон № 425-ФЗ). Если среди участников сделки есть человек с таким статусом, это меняет финансовую сторону сделки для него — и клиент должен узнать об этом до подписания договора, а не после расчёта налога. Статус иностранного агента — не догадка риэлтора: он присваивается официально и публикуется в реестре Минюста России, при сомнениях в статусе продавца проверка занимает пару минут и снимает вопрос до сделки, а не после.

Расширенная льгота для многодетных семей

Семьи с двумя и более детьми уже пользовались льготой: НДФЛ с продажи квартиры не платится независимо от срока владения, если деньги идут на покупку другого жилья — большего или с лучшими условиями. С 2026 года круг детей, которые учитываются при применении льготы, расширен: в составе семьи теперь считаются также совершеннолетние недееспособные дети — без ограничения по возрасту. Это может быть значимо для семей, где ребёнок с инвалидностью уже вышел из детского возраста, но продолжает учитываться при расчёте семейного статуса для налоговой льготы. Остальные условия льготы — покупка нового жилья в течение того же или следующего налогового периода, отсутствие у семьи в собственности другого жилья большей площади на момент продажи (кроме случаев, покрытых льготой) — сохраняются без изменений; поправка расширяет именно круг детей, а не всю логику льготы целиком.

Этот пункт стоит держать в голове наравне с историей владения объектом, которую упрощает работа в единой карточке клиента: когда все данные сделки — даты, доли, состав семьи — хранятся в одном месте (это одна из задач, которые в SmartAgent решает CRM для риэлтора), проще не упустить нюанс вроде даты перехода доли или актуального состава семьи к моменту сделки.

Что это значит для риэлтора на практике

• При подготовке сделки уточняйте у клиента полную историю владения объектом — были ли перерывы (продажа доли, выход из собственности, повторное вступление) — а не только берите дату из последней выписки ЕГРН; если клиент не уверен, попадает ли его случай под минимальный срок, см. также разбор о сокращённом сроке владения до 3 лет;
• Если среди продавцов есть человек со статусом иностранного агента — предупредите его о ставке 30% на этапе обсуждения цены и условий, а не постфактум;
• Для многодетных клиентов, планирующих продажу с одновременной покупкой лучшего жилья, стоит уточнить актуальный состав семьи с учётом расширения круга детей — это может повлиять на решение о сроках сделки;
• Точный расчёт налога и применимость льготы в конкретной ситуации клиента — вопрос к налоговому консультанту или бухгалтеру, риэлтор не заменяет это консультирование, но обязан вовремя обратить на него внимание клиента.

Часто задаваемые вопросы

С какой даты действуют изменения?

С 1 января 2026 года — поправки внесены Федеральным законом от 28.11.2025 № 425-ФЗ.

Что считается «непрерывностью» владения?

Отсутствие периодов, когда объект выбывал из собственности продавца (например, продажа с последующим повторным приобретением, выход из состава собственников с последующим возвратом). Любой такой перерыв обнуляет накопленный ранее срок для целей НДФЛ-льготы.

Касается ли поправка про иностранных агентов только физлиц-собственников?

Да, речь о гражданах, официально признанных иностранными агентами — для них ставка НДФЛ при продаже квартиры составляет 30% независимо от срока владения.