Подозрительная сделка: чек-лист риэлтора по 115-ФЗ

Риэлтор редко думает о себе как об «участнике антиотмывочного контроля». Между тем организации и индивидуальные предприниматели, которые оказывают посреднические услуги при купле-продаже недвижимости, прямо названы в Федеральном законе № 115-ФЗ среди тех, на кого распространяются требования по противодействию легализации доходов (ПОД/ФТ). Это значит две разные вещи: у агентства есть формальные обязанности, а у самого агента — профессиональная осмотрительность на сделке. Ниже — что относится к чему и какие признаки стоит замечать до выхода на сделку.

Материал актуален на 23 сентября 2026 года и не заменяет консультацию юриста или ответственного за ПОД/ФТ в вашей компании.

Где заканчивается «внимательность» и начинается обязанность

Важно не смешивать два уровня. Обязанности несёт организация или ИП, которые оказывают посреднические услуги при купле-продаже недвижимости. Сотрудник, действующий от имени агентства, не подменяет собой организацию: за постановку на учёт, правила внутреннего контроля и отчётность отвечает компания. Если же риэлтор как ИП самостоятельно оказывает такие посреднические услуги, требования распространяются уже на него.

Что относится к обязанностям организации:

• Постановка на учёт в Росфинмониторинге и работа через личный кабинет на портале ведомства.
• Правила внутреннего контроля и назначенное ответственное лицо — требования к ним установлены постановлением Правительства РФ от 30.06.2012 № 667.
• Идентификация клиента до заключения договора: данные о самом клиенте, его представителе и — там, где это применимо — о бенефициарном владельце.
• Сообщение об операциях, подлежащих обязательному контролю. С 1 апреля 2026 года риэлторские организации и ИП направляют сведения о расчётах по сделке купли-продажи недвижимости, если сумма операции превышает 5 млн рублей. Это следует из информационного сообщения Росфинмониторинга от 06.03.2026.
• Срок представления сведений. Он считается не всегда от одной и той же даты. Если риэлтор не участвовал в расчёте, сведения направляются не позднее трёх рабочих дней после дня, когда от клиента получена необходимая информация о платеже. Порядок разобран в информационном письме Росфинмониторинга № 66.
• Сообщение о подозрительных операциях — независимо от суммы, если у агентства возникли подозрения, что сделка служит отмыванию доходов.

Пороговое правило выше относится именно к расчётам по сделке купли-продажи недвижимости. Нельзя автоматически переносить его на ДДУ, аренду, дарение или ренту: основание контроля определяют по конкретной операции и действующим правилам внутреннего контроля. Общая обязанность выявлять подозрительные операции при этом сохраняется независимо от вида договора и суммы.

Признаки необычной операции глазами агента

Ориентиром служат перечень признаков необычных операций из приказа Росфинмониторинга от 08.02.2022 № 18 и свежее сообщение ведомства для сектора риэлторов от 19.08.2026. Внутренний чек-лист агентства должен быть согласован с его правилами внутреннего контроля, а не собран из случайных методичек.

Что Росфинмониторинг рекомендует замечать в секторе недвижимости:

• за клиента платит третье лицо, которое не является его родственником;
• одна из сторон сделки — нерезидент;
• один человек многократно покупает или продаёт объекты недвижимости;
• один и тот же объект многократно переходит между физическими или юридическими лицами;
• стоимостные характеристики объекта явно не соответствуют предполагаемому уровню благосостояния клиента.

На практике агент фиксирует не вывод «клиент нарушает закон», а наблюдаемый факт: кто платит, кто участвует в сделке, сколько переходов права видно по объекту, чем клиент объясняет схему расчёта. Проверку объекта удобно вести параллельно с обычным чек-листом юридической чистоты квартиры и перечнем документов для сделки.

Один признак сам по себе не доказывает противоправный характер сделки — это отдельно подчёркивает Росфинмониторинг. Агент собирает факты и передаёт их по внутреннему маршруту; решение о квалификации операции принимает организация или ИП в порядке, закреплённом в правилах внутреннего контроля.

Что фиксировать по каждой сделке

Практический смысл всей этой работы в одном: если через год у агентства спросят, что именно вы проверяли, ответ должен быть в документах, а не в памяти. Минимальный набор фактов, который стоит фиксировать в карточке сделки:

• дата и способ идентификации клиента, кто её проводил;
• перечень документов, которые видели, и откуда взята каждая характеристика объекта; для прав и ограничений — результат проверки по ЕГРН;
• форма расчёта и кто фактически платит;
• замеченные признаки из перечня выше и что с ними сделали;
• дата и содержание обращения к ответственному за ПОД/ФТ, если оно было.

Маршрут эскалации у агента короткий: заметил признак — сообщил специальному должностному лицу, ответственному за внутренний контроль, и зафиксировал передачу информации в карточке сделки. Дальше организация действует по своим правилам внутреннего контроля. Агенту не следует сообщать клиенту о направлении сведений в Росфинмониторинг или самостоятельно придумывать основания отказа: такие действия должны определяться законом, правилами компании и решением уполномоченного сотрудника. Если ситуация выходит за рамки внутреннего регламента, подключите профильного юриста; полезный ориентир — юридическое сопровождение сделки.

Как это выглядит в SmartAgent

Вся описанная фиксация — обычная работа с карточкой сделки, если она ведётся в системе, а не в блокноте. В SmartAgent по каждому клиенту и объекту остаётся история: звонки с записью и расшифровкой, переписка из подключённых каналов, заметки и задачи с датами. Когда нужно восстановить, что и когда проверяли по конкретной сделке, история доступна вместе с исходными сообщениями клиента и записями разговоров.

Руководителю агентства важен второй слой: он видит ту же историю по всем сделкам команды, а не только по своим. Это и есть та самая доказуемость проведённой проверки, ради которой ведутся правила внутреннего контроля.

Часто задаваемые вопросы

Один признак означает, что сделка подозрительная?

Нет. Росфинмониторинг прямо указывает, что наличие отдельного критерия само по себе не свидетельствует о противоправном характере операции. Признак — повод зафиксировать факты и передать их ответственному сотруднику.

Кто принимает решение по ПОД/ФТ в агентстве?

Не рядовой агент, а организация или ИП в соответствии с правилами внутреннего контроля. Работник сообщает о наблюдении специальному должностному лицу, а дальнейшие действия определяются внутренним регламентом.

Обязательный контроль и подозрительная операция — одно и то же?

Нет. Обязательный контроль возникает по установленным законом условиям. Подозрительной операция может быть признана независимо от суммы, если анализ фактов даёт основания для подозрений.

Начать работу в SmartAgent — вести карточку сделки, историю звонков и переписки, заметки и задачи по каждому клиенту.