Ипотечные сделки в Москве упали на 18%: где риэлтору искать сделки в 2026

По данным Росреестра, за январь–июль 2026 года в Москве зарегистрировано 56,3 тысячи договоров ипотечного жилищного кредитования — на 18% меньше, чем за тот же период 2025 года. При этом число сделок на вторичном рынке за тот же период выросло на 4%, до 78,6 тысячи. Рынок не встал — он поменял форму: денег стало меньше, а сделок без прямой опоры на ипотечный кредит — больше. Разбираем, что стоит за этими цифрами и как риэлтору перестроить работу под них уже сейчас.

Что показывает статистика Росреестра по Москве

Управление Росреестра по Москве подвело итоги семи месяцев 2026 года:

• ипотечных сделок за январь–июль — 56,3 тысячи, минус 18% год к году;
• только за июль — 7,6 тысячи ипотечных договоров: на 12% меньше, чем в июне 2026-го, и на четверть меньше, чем в июле 2025-го;
• сделок на вторичном рынке за январь–июль — 78,6 тысячи, плюс 4% год к году.

Падение идёт по нарастающей: спад заметен не только год к году, но и месяц к месяцу — июль слабее июня. А вторичка при этом не проседает вместе с ипотекой, а прибавляет. Это значит, что часть сделок на вторичном рынке идёт мимо привычной схемы «ипотека — одобрение — сделка».

Почему ипотечных сделок стало меньше, хотя ставку снижают

Ключевая ставка Банка России действительно снижается — с 24 июля 2026 года она составляет 14% годовых, и это уже десятое подряд снижение. Но, как мы разбирали в материале о решении ЦБ и паузе до 11 сентября, шаг в 0,25 п.п. почти не меняет рыночный прайсинг банков: рыночная ипотека по-прежнему держится в диапазоне 16–18,7% годовых. При таких ставках ежемесячный платёж по кредиту без льготной программы неподъёмен для большей части покупателей — отсюда и разрыв между решениями регулятора и реальным числом одобренных сделок.

Льготные программы (в первую очередь семейная ипотека с фиксированной ставкой) остаются рабочим инструментом, но охватывают не всех клиентов и не все объекты — отсюда и сжатие ипотечного сегмента в целом.

Куда уходит спрос: вторичка и альтернативные схемы

Рост числа сделок на вторичном рынке при падающей ипотеке означает, что покупатель находит деньги другими способами:

• наличные и продажа своей недвижимости — классическая альтернатива для тех, кто улучшает жильё без кредита;
• рассрочка от собственника или застройщика — часть продавцов вторички и все крупные застройщики готовы дробить платёж без банка;
• trade-in — обмен старой квартиры на новую с доплатой, схема снимает часть нагрузки с ипотечного одобрения;
• семейная ипотека и другие адресные госпрограммы — там, где заёмщик подходит по условиям, кредит остаётся выгоднее рыночного почти вдвое.

Для риэлтора это значит: сделка без «стандартной ипотеки» — уже не редкость, а рабочий сценарий, под который стоит готовить отдельные скрипты и аргументы, а не относиться к нему как к исключению.

Что в это время происходит у застройщиков

Пока вторичка забирает часть спроса, у застройщиков копится нераспроданный объём. По данным ДОМ.РФ, к 1 августа 2026 года портфель строящегося жилья в стране превысил 120 млн м², а девелоперы за январь–июль вывели на рынок 22,9 млн м² новостроек — на 11% больше, чем годом раньше. При этом распроданность жилья по итогам июля снизилась до 30,4% против 31,7% годом ранее, а в домах, которые планируется сдать до конца 2026 года, в среднем продано лишь 55% квартир. В Москве продажи новостроек в июле составили 218 тысяч м² — на 29% меньше, чем годом ранее.

Больше предложения и меньше проданного — это пространство для торга: скидок, бонусов от застройщика, гибких условий по рассрочке. Подробный разбор того, что делать с этой ситуацией, — в материале «Непроданное жильё новостроек 2026: что делать риэлтору».

Что делать риэлтору прямо сейчас

1. Не тянуть каждого клиента к стандартной ипотеке. Заранее спрашивайте про наличные, продажу текущей квартиры, готовность к рассрочке — это экономит недели ожидания одобрения банка.
2. Плотнее работать с вторичкой. Она растёт, а не падает — значит, там живой спрос. Уточните, как первым выходить на свежие объекты вторички, чтобы не терять сделки конкурентам.
3. Торговаться предметно. На вторичке уже сформировалась заметная глубина торга — разбор с цифрами и аргументами есть в статье «Глубина торга на вторичке».
4. Не упускать скидки застройщиков. Просевшая распроданность новостроек — повод точнее вести переговоры о бонусах для ваших клиентов, а не работать только по прайс-листу.
5. Держать все источники объектов в одном окне. Когда часть сделок уходит с ипотечного конвейера на вторичку, важно не пропустить свежие объявления — удобно смотреть их сразу по всем площадкам через единую базу объектов и вести каждую сделку в CRM для агентства, а не в блокноте и переписке.

Часто задаваемые вопросы

Почему ипотечных сделок в Москве стало меньше, если ключевую ставку снижают?

Ключевая ставка снижается небольшими шагами (0,25 п.п.), а рыночная ипотека в августе 2026 года всё ещё держится в диапазоне 16–18,7% годовых — банки не пересматривают условия массово из-за одного заседания. При такой стоимости кредита часть покупателей просто не проходит одобрение или переносит сделку.

Рост числа сделок на вторичке — это признак того, что рынок восстанавливается?

Это признак того, что спрос переключился на альтернативные схемы оплаты — наличные, рассрочку, trade-in, — а не на классическую ипотеку. Общий объём сделок в Москве по вторичке действительно растёт, но опираться на одну лишь ипотеку риэлтору уже нельзя.

Стоит ли сейчас переориентировать клиентов на новостройки из-за скидок застройщиков?

Стоит держать это в фокусе как один из вариантов: распроданность новостроек снизилась, у застройщиков больше пространства для скидок и бонусов. Но это дополнение к работе с вторичкой, а не замена — спрос на вторичном рынке растёт независимо от новостроек.

Где Росреестр публикует эту статистику по Москве?

Управление Росреестра по Москве регулярно публикует статистику регистрации ипотечных договоров и сделок на вторичном рынке в своих официальных сводках; сведения о рынке новостроек и распроданности жилья по стране собирает и публикует ДОМ.РФ.

Меньше ипотечных сделок — больше вариантов оплаты, за которыми нужно успевать.
SmartAgent собирает объекты со всех площадок в одном окне и ведёт каждую сделку в CRM, чтобы ни одна заявка не потерялась при смене схемы оплаты. Попробуйте бесплатно.