«Новая вторичка»: квартиры в домах младше 5 лет — растущий сегмент для риэлтора

На рынке жилой недвижимости заметно растёт спрос на «новую вторичку» — квартиры в домах, сданных в эксплуатацию за последние пять лет. Формально это уже вторичный рынок (собственник владел квартирой хотя бы формально), но по факту это почти новостройка: свежий ремонт, минимальный износ, современные планировки. Для риэлтора это отдельный сегмент со своей логикой продажи — и точка роста, которую пока используют не все.

Насколько велик сегмент по городам

По данным Аналитического центра Авито Недвижимости, доля «новой вторички» (дома, сданные за последние 5 лет) в общем объёме предложения вторичного рынка неравномерна по стране:

Это значит: в среднем каждая шестая-седьмая квартира на вторичном рынке крупного города на самом деле построена совсем недавно — риэлтору стоит закладывать этот сегмент в подбор для покупателя, а не рассматривать только «первичку» и «старую вторичку».

Почему покупатели выбирают именно этот сегмент

Главный мотив — цена при сохранении почти всех плюсов новостройки. По данным того же исследования, разница в цене «новой вторички» относительно первичного рынка ощутима:

• Краснодар — на 12% дешевле аналогов на первичном рынке
• Челябинск — на 19% дешевле
• Уфа — на 11% дешевле
• Воронеж и Новосибирск — на 9% дешевле

При этом покупатель получает продуманную планировку, чужой (но свежий) ремонт, минимальный износ дома, обжитую и уже сформированную придомовую территорию и инфраструктуру района — и может заехать сразу после сделки, без ожидания достройки и без затрат на ремонт с нуля.

Что это значит для риэлтора

Раньше подбор для покупателя обычно строился на дилемме «первичка или вторичка». «Новая вторичка» — третий, самостоятельный вариант, который стоит явно предлагать клиенту как альтернативу:

• Экономия без потери качества. Клиенту, который отказался от новостройки из-за цены, есть что предложить кроме старого жилфонда.
• Быстрый переезд. Для клиентов с горящими сроками (продажа-покупка в цепочке, конец аренды) — сильный аргумент: не нужно ждать ввода дома.
• Понятный аргумент цены. Год постройки и возраст дома — измеримый параметр, который легко показать в подборе и объяснить, почему объект стоит именно столько.

Как быстро находить такие объекты

Чтобы предложить клиенту «новую вторичку», объект сначала нужно быстро найти среди всего потока вторичного рынка. В СмартАгенте для этого есть точный поиск по параметрам объекта — можно отобрать варианты по году постройки дома, типу и материалу здания, площади и планировке, не пролистывая вручную десятки неподходящих объявлений. Все источники — ЦИАН, Авито и другие площадки — собираются в одном окне, а расширенные фильтры сразу отсекают то, что клиенту не подходит.

Дополнительно помогает бесплатное расширение SmartVision — оно подсвечивает нужные объекты прямо на площадках, пока вы их листаете, и помогает не упустить свежий вариант «новой вторички», как только он появился в объявлениях.

Как аргументировать цену клиенту в подборе

Часто покупатель воспринимает «новую вторичку» настороженно: «раз не первичка — значит, что-то не так». На практике аргумент строится в обратную сторону — не оправдываться за то, что дом не совсем новый, а показать выгоду в цифрах:

• Дом уже сдан и заселён — не нужно ждать перенос сроков ввода и разбираться в проектной декларации застройщика
• Планировка и придомовая территория — уже сформированы, их можно увидеть и оценить лично, а не по рендеру
• Стоимость на 9-19% ниже сопоставимой первички в том же районе (по приведённым выше городам)

Эти три пункта стоит проговаривать с покупателем сразу, не дожидаясь, пока он сам сравнит варианты и придёт с вопросом «а почему это дешевле». Тот же принцип работает и для собственника такого объекта: понимание своего сегмента и честного сравнения с соседними предложениями (в том числе с помощью базы собственников и мониторинга активных объявлений в CRM) помогает агенту обосновать адекватную цену продажи, а не полагаться на «на глаз».

Кому в первую очередь стоит предлагать «новую вторичку»

Сегмент закрывает сразу несколько типовых запросов покупателей:

• Семьям, которым нужно въехать быстро — переезд из съёмной квартиры, окончание срока аренды, рождение ребёнка
• Покупателям с ограниченным бюджетом на ремонт — квартира уже отделана, крупных вложений после сделки не требуется
• Клиентам, которые сравнивают ипотечные программы: для готового жилья и новостроек условия банков и субсидий часто различаются, и «новая вторичка» иногда попадает в более выгодную категорию

Если агентство ведёт учёт клиентов и объектов в CRM для агентства недвижимости, такие заявки легко выделить отдельным тегом или воронкой — и предлагать «новую вторичку» системно, а не только когда о ней вспомнили на показе.

FAQ

Чем «новая вторичка» отличается от обычной вторички?

Формально это тоже вторичный рынок (у квартиры уже был собственник), но дом сдан в эксплуатацию за последние 5 лет — износ, планировки и состояние подъездов близки к новостройке, а не к старому жилфонду.

В каких городах сегмент представлен сильнее всего?

По собранным данным — в Ростове-на-Дону (28,6% от вторичного рынка), Москве (24,3%), Краснодаре (22,9%) и Новосибирске (21%).

Почему «новая вторичка» дешевле аналогичной первички?

Разница объясняется тем, что дом уже сдан и заселён: нет премии «за ожидание» и рисков долгостроя, которые обычно закладываются в цену на этапе строительства.

Попробовать СмартАгент бесплатно