Работать риэлтором «в серую» скоро станет нельзя

28 июля 2026 года Павел Крашенинников — председатель Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству — публично выступил за принятие закона о риэлторской деятельности: «Я продолжаю считать, что этот закон должен быть. Все-таки риелторы работают с конкретными гражданами. Они несут ответственность, они не просто «купи-продай» и ушли куда-то в тень, они должны отвечать за свои действия» (цитата по данным «Парламентской газеты»).

Это заметная эскалация статуса документа: в апреле 2026 года речь шла лишь о концепции, которую подготовил сенатор Николай Журавлёв в Совете Федерации. Теперь за принятие закона выступает глава профильного комитета нижней палаты парламента — именно через этот комитет проходит подготовка большинства законопроектов перед первым чтением в Госдуме. По словам Крашенинникова, инициативу поддерживают в том числе «белые риелторы» — участники рынка, уже работающие легально.

Что это значит на практике

Позиция главы профильного комитета — ещё не гарантия скорого внесения законопроекта в Госдуму, но заметный шаг вперёд по сравнению с апрельской концепцией. Тренд на обязательную легализацию рынка (реестр специалистов, письменный договор, работа через ИП или юрлицо вместо самозанятости) усиливается, а не ослабевает — риэлторам стоит готовиться уже сейчас, не дожидаясь окончательного принятия закона. Разбираем, что именно предлагается, чего пока нет в проекте и как подготовиться заранее.

Предыстория: концепция Совета Федерации (апрель 2026)

Рынок недвижимости в России до сих пор остаётся одним из немногих секторов, где профессиональная деятельность фактически не регулируется на законодательном уровне. Любой человек может назвать себя риэлтором и начать оказывать услуги. Концепция, которую 16 апреля 2026 года представил на коллегии Росреестра сенатор Николай Журавлёв, — первая за последние годы серьёзная попытка изменить ситуацию, и именно её теперь публично поддержал глава думского комитета.

Что предлагает концепция закона о риэлторской деятельности

Реестр специалистов по операциям с недвижимостью. Каждый регион сможет вести собственный реестр. Подать заявление можно будет через Госуслуги. Это не лицензирование в классическом понимании — скорее, мягкий путь регулирования, но с обязательной фиксацией каждого практикующего специалиста. По сути, работать «в тени» станет значительно сложнее.

Самозанятые теряют право работать самостоятельно. Риэлторские услуги можно будет оказывать только через ИП или юридическое лицо. Самозанятые смогут участвовать в сделках, но исключительно по трудовому договору или ГПД — не напрямую от своего имени. Это одно из самых обсуждаемых положений: по разным оценкам, до 40% рынка составляют именно самозанятые агенты.

Квалификационный экзамен каждые 5 лет. Подтверждение квалификации будет проходить через Центры оценки квалификаций по профстандарту. Вводится официальное понятие «специалист по операциям с недвижимостью». Экзамен не разовый — его придётся пересдавать каждые пять лет, что стимулирует постоянное обучение и повышение компетенций.

Обязательные договоры на оказание услуг. Без письменного договора оказывать риэлторские услуги будет нельзя. Это защитит и клиента (фиксируются обязательства агента), и самого риэлтора (фиксируется размер вознаграждения). Сейчас значительная часть сделок проходит без какой-либо документации, что создаёт риски для обеих сторон.

Запрет для ранее судимых по тяжким статьям. Лица, имеющие судимость за убийство, причинение тяжкого вреда здоровью и аналогичные преступления, не смогут быть включены в реестр. Мера направлена на повышение доверия к профессии.

Масштаб проблемы: 80% рынка в серой зоне

По оценке Совета Федерации, до 80% вторичного рынка недвижимости находится в серой зоне налогообложения. Это означает, что риэлторы, работающие без оформления, не платят налоги, не несут юридической ответственности и не контролируются ни одним ведомством.

Ожидаемый эффект от «обеления» рынка — более 10 млрд рублей в год в бюджет. Но дело не только в налогах. Отсутствие регулирования ведёт к тому, что клиенты не могут отличить квалифицированного специалиста от мошенника. Ранее мы разбирали 3 закона апреля 2026, которые уже вступили в силу и частично затрагивают рынок недвижимости.

Что говорят эксперты рынка

Артемий Шурыгин, президент Российской Гильдии Риелторов (РГР), поддерживает инициативу, но подчёркивает: закон должен «реально решать проблемы, а не создавать новые». РГР уже ведёт добровольный реестр и сертификацию, но охватывает лишь небольшую долю рынка. Обязательный реестр решит проблему масштабирования.

Константин Барсуков из Гильдии риелторов Москвы выступает за обязательность: физические лица и самозанятые не смогут работать без договора с ИП или юридическим лицом. По его мнению, это повысит ответственность каждого участника рынка.

Александр Харыбин, практикующий риэлтор с многолетним опытом, настроен скептически: «Сложно предположить, как закон поможет бороться с мошенниками — они не являются риелторами и работают вне профессионального поля». Его позиция — что регулирование должно быть направлено не столько на добросовестных агентов, сколько на механизмы защиты покупателей и продавцов.

Чего пока нет в концепции

На текущем этапе ряд важных аспектов остаётся за скобками:

• Требования к образованию. Концепция говорит о квалификации, но не привязывает её к конкретному образованию — ни высшему, ни среднему профессиональному.
• Страхование ответственности. Многие эксперты предлагают обязательное страхование профессиональной ответственности риэлтора (по аналогии с нотариусами), но в концепции этого нет.
• Размеры штрафов. Не определены санкции за работу без регистрации в реестре или без договора. Без штрафов закон рискует остаться декларативным.
• Эскроу-счета. Вопрос расчётов через защищённые счета при сделках с участием агента не рассматривается.

Законопроект пока не поступал в аппарат правительства. Конкретные сроки внесения в Государственную Думу не определены, но эксперты ожидают, что это произойдёт до конца 2026 года.

Как это скажется на рынке недвижимости

Если закон будет принят, рынок ждёт серьёзная перестройка. Мелкие агенты без оформления либо уйдут, либо будут вынуждены формализовать свою деятельность. Крупные агентства, наоборот, окажутся в выигрыше — у них уже есть юридическое лицо, договоры и внутренние стандарты.

Для клиентов — покупателей и продавцов недвижимости — это хорошая новость. Реестр даёт возможность проверить специалиста перед тем, как доверить ему сделку. А обязательный договор фиксирует ответственность обеих сторон. По данным аналитиков, доверие к рынку риэлторских услуг в России остаётся одним из самых низких среди профессиональных сервисов — рост предложения новостроек только усиливает конкуренцию и потребность в квалифицированных специалистах.

Что делать риэлтору уже сейчас

Даже если закон примут не завтра, тренд на профессионализацию рынка очевиден. Вот три шага, которые стоит сделать:

1. Оформить ИП, если вы работаете как самозанятый. Это снимет риски при любом варианте закона и повысит доверие со стороны клиентов. ИП даёт право заключать полноценные договоры на оказание услуг и принимать платежи официально.

2. Наладить учёт и отчётность. CRM-система для риэлтора фиксирует сделки, звонки, документы — всё, что может потребоваться при проверке. Если вести учёт в блокноте или Excel, при необходимости предоставить данные будет сложно. Автоматизированная система хранит историю взаимодействий с каждым клиентом и позволяет в любой момент восстановить хронологию сделки.

3. Готовиться к подтверждению квалификации. Профстандарт «Специалист по операциям с недвижимостью» уже существует — изучите требования заранее. Центры оценки квалификаций работают во многих регионах. Подготовка к экзамену займёт время, но те, кто сдаст его первыми, получат конкурентное преимущество.

Помимо формальных шагов, стоит обратить внимание на инструменты, которые помогают работать профессионально. Актуальная база собственников избавляет от необходимости искать объекты вручную, а CRM для агентства позволяет руководителю контролировать работу всей команды — от лидов до закрытых сделок.

Хронология: от идеи к закону

Часто задаваемые вопросы

Когда вступит в силу закон о риэлторской деятельности?

Пока закон существует в виде концепции: в апреле 2026 года её представил Совет Федерации, а 28 июля 2026 года публично поддержал глава Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников. Законопроект как таковой ещё не внесён в Государственную Думу. По прогнозам экспертов, обсуждение и принятие займёт от 6 до 18 месяцев. Даже после принятия предусмотрен переходный период для адаптации рынка.

Смогут ли самозанятые риэлторы продолжать работать?

Да, но не самостоятельно. По концепции, самозанятые смогут оказывать риэлторские услуги только в рамках трудового договора или гражданско-правового договора с ИП или юридическим лицом. Работа напрямую от своего имени как самозанятый будет запрещена.

Что будет, если не зарегистрироваться в реестре?

Конкретные санкции в концепции пока не прописаны — это один из пунктов, который будет доработан в законопроекте. Однако сам факт отсутствия в реестре может стать основанием для признания деятельности незаконной, а договоры — оспоримыми.

Нужно ли проходить квалификационный экзамен тем, кто уже работает?

Да. Концепция предполагает, что все практикующие специалисты должны будут подтвердить квалификацию — независимо от стажа. Экзамен проводится через Центры оценки квалификаций и пересдаётся каждые 5 лет. Профстандарт уже существует, поэтому подготовиться можно заблаговременно.

Источники: dp.ru, bfm.ru, stroygaz.ru, postnews.ru — апрель 2026; pnp.ru, ridus.ru — 28 июля 2026

Ранее мы разбирали 3 закона апреля 2026, которые уже вступили в силу.