ЕГРН дозаполнят: 6 млн зданий без года постройки — что это значит для риэлтора

9 сентября 2026 года правительство внесло в Госдуму законопроект № 1336436-8 — о внесении в ЕГРН недостающих сведений о годе постройки зданий и материале наружных стен. Для риэлтора это не бюрократическая мелочь: именно из этих двух полей клиент делает вывод «дом старый / дом кирпичный», а банк и оценщик — вывод о кадастровой стоимости объекта.

Что говорит пояснительная записка

Цифры из документа: в ЕГРН нет года ввода в эксплуатацию или года завершения строительства более чем по 6 млн ранее учтённых зданий и сооружений, и нет данных о материале наружных стен более чем по 700 тыс. зданий. Это ранее учтённые объекты — те, что попали в реестр из старых учётных систем, где такие графы просто не заполнялись.

Оба параметра — ценообразующие факторы при определении кадастровой стоимости. Когда их нет, государственная кадастровая оценка считается по неполным данным, а значит с риском ошибки — как в большую, так и в меньшую сторону.

Что предлагает законопроект

• Вносить недостающие сведения по заявлению собственника. Владелец объекта сможет сам заявить год постройки и материал стен, и запись появится в реестре.
• Разрешить органу регистрации прав вносить их самостоятельно — на основании документов, которые передают бюджетные учреждения, занимающиеся кадастровой оценкой.
• Разрешить уточнять в ЕГРН площадь зданий и помещений, если она изменилась из-за новых правил расчёта или из-за ошибки в техническом паспорте, выданном до 1 января 2013 года. Сегодня закон вообще не позволяет проводить кадастровый учёт по этим двум причинам — площадь «зависает» в том виде, в каком её однажды записали.

Документ пока только внесён в Госдуму: он проходит первое чтение и до подписания может измениться. Но направление уже понятно — реестр будут дозаполнять, а не оставлять пустые графы как есть.

Почему это касается риэлтора напрямую

1. Пустая графа в выписке — не признак проблемного объекта. Клиент, впервые открывший выписку из ЕГРН, видит прочерк там, где ждал год постройки, и делает неверный вывод: «дом непонятный, документы кривые, что-то скрывают». Объяснение простое и его стоит держать наготове: объект ранее учтённый, графа не заполнялась при переносе из старых систем. Это норма для миллионов зданий, а не дефект конкретной квартиры.

2. Год постройки и материал стен вы всё равно проверяете по другим источникам. Пока запись в реестре пустая, единственная опора — техпаспорт, документы управляющей компании, данные БТИ и открытые справочники по дому. Указывать в объявлении год «на глаз» опасно: покупатель на показе спросит, а несовпадение с документами сразу бьёт по доверию к вам. Отдельная история — коммерческие объекты, где к году постройки добавляются вопросы по назначению и коммуникациям: порядок такой встречи разбирали в чек-листе показа коммерческого помещения.

3. Кадастровая стоимость может измениться. Когда недостающие данные попадут в реестр, оценка пересчитается по полному набору факторов. У части объектов кадастровая стоимость вырастет, у части — снизится. От неё зависит налог на имущество, и клиент, который уже держит объект в собственности, задаст этот вопрос именно вам. Правильный ответ сейчас — не гадать, а показать, что вы отслеживаете изменение и вернётесь с цифрой, когда закон примут.

4. Уточнение площади — новый повод для звонка. Собственники, у которых площадь в документах расходится с фактической из-за старого техпаспорта, годами не могли ничего изменить. Если норму примут, это станет реальным поводом вернуться к клиентам, у которых сделка когда-то встала из-за расхождения в метрах.

Что делать риэлтору уже сейчас

• Проверять данные объекта до выхода в рекламу, а не после звонка покупателя. Расхождение «в объявлении 1998 год, в документах прочерк» всплывает в самый неудобный момент.
• Фиксировать источник каждой характеристики. Если год постройки взят не из ЕГРН, а из техпаспорта — так и записывайте в карточке объекта. Через месяц вы уже не вспомните, откуда цифра.
• Держать историю объекта в одном месте. Когда данные по дому уточнятся, вам нужно будет быстро понять, каких объектов в работе это касается — по памяти такое не поднимается.

Как это выглядит в SmartAgent

Все характеристики объекта — год постройки, материал стен, площадь, источник каждой цифры — живут в карточке объекта, а не в блокноте и не в переписке. Если по дому появилась новая информация, вы правите её один раз, и она уходит во все объявления по этому объекту сразу, на все площадки через автовыгрузку объявлений, без ручной правки каждой публикации.

Для собственных заметок по объекту в карточке можно завести свои поля — например «источник года постройки» или «техпаспорт до 2013 года» — и потом фильтровать по ним базу. А заявка отложенного клиента, который ждёт конкретный тип дома, сама следит за базой объявлений: как только появляется подходящий объект, вы получаете повод для звонка с конкретикой, а не с дежурным «ничего нового».

Законы меняются регулярно — за сентябрь это уже второй документ, который меняет работу с документами по объекту: письменный договор найма при сдаче жилья иностранцам обсуждается в Госдуме параллельно. Задача риэлтора — не выучить каждый законопроект наизусть, а держать данные по своим объектам в порядке, чтобы любое изменение стоило вам пары правок, а не недели разбора.

Попробовать SmartAgent бесплатно — база объектов, карточка со своими полями и автовыгрузка на площадки в одном окне.