Договор найма с иностранцами хотят сделать обязательным: что это значит для риэлтора

В Госдуму внесён законопроект, который обязывает собственников заключать письменный договор найма при сдаче жилья иностранным гражданам. Исключение — граждане Республики Беларусь. Инициатива внесена депутатами ЛДПР 8 сентября 2026 года (ТАСС, ЛДПР).

Что предлагают изменить

Поправки затрагивают нормы Гражданского кодекса о найме жилого помещения. Ключевые пункты инициативы:

• договор найма с иностранным гражданином — обязательно в письменной форме, устные договорённости не допускаются;
• предельный срок такого договора авторы предлагают ограничить одним годом;
• исключение сделано для граждан Республики Беларусь;
• за нарушение правил сдачи предполагается ответственность и для нанимателя, и для собственника.

Это пока законопроект, а не действующая норма: он внесён в Госдуму и не прошёл ни одного чтения. Сроки рассмотрения не объявлены.

Что это значит для риэлтора по аренде

Аренда — сегмент, где до сих пор много сделок «по расписке» и «по договорённости». Если норму примут, письменный договор перестанет быть выбором клиента и станет условием законности сделки. Для агента это меняет три вещи.

1. Договор — обязательная часть услуги, а не опция. Собственник, который просит «сдать без бумаг», ставит под удар себя и агента. Разговор об этом лучше вести на этапе принятия объекта в работу, а не в день заселения.
2. Гражданство нанимателя становится значимым фактом сделки. Его придётся фиксировать в карточке клиента наравне с бюджетом и сроком найма, а не держать в голове.
3. Срок договора нужно контролировать. При ограничении в один год перезаключение превращается в регулярную задачу — и одновременно в повод для повторной комиссии, если агент помнит про дату.

Чек-лист: что риэлтору проверить по своей базе аренды уже сейчас

• По каким активным объектам сдача идёт без письменного договора — их придётся приводить в порядок первыми.
• Есть ли у вас единый шаблон договора найма, а не десяток версий в почте у разных агентов.
• Стоит ли на каждой арендной сделке задача с датой окончания договора — иначе продление вспомнит клиент, а не вы.
• Фиксируются ли документы нанимателя в карточке сделки, чтобы при проверке их не пришлось искать по перепискам.

Как это ведётся в CRM

Арендная сделка живёт дольше, чем сделка купли-продажи: у неё есть срок, продление и повторная комиссия. В SmartAgent у карточки клиента и объекта есть собственные поля — в них удобно держать срок договора и данные нанимателя, а задача с датой окончания найма напомнит о перезаключении заранее. Вся переписка по объекту — ЦИАН, Авито, WhatsApp, Telegram — собирается в одном окне, поэтому договорённости не теряются между мессенджерами.

Коротко

Норма ещё не принята, паниковать рано. Но направление регулирования аренды очевидно: рынок двигают к письменным договорам и прослеживаемым сделкам — так же, как с 1 октября площадки начнут передавать данные в ФНС. Агентство, у которого база аренды уже ведётся по договорам и срокам, к принятию закона ничего не будет менять.