С 1 октября 2026 года вступают в силу единые правила обмена данными между операторами посреднических цифровых платформ и налоговой службой. Для риэлтора, который годами публикует объявления с личного профиля на классифайдах, это первая ситуация, когда его активность на площадке становится видимой для ФНС не по жалобе и не по банковскому переводу, а штатно — по регламенту.
Что именно меняется
Основание — Федеральный закон № 289-ФЗ «О платформенной экономике в Российской Федерации» от 31.07.2025, который вступает в силу 1 октября 2026 года. Порядок обмена сведениями закреплён постановлением Правительства РФ № 766 от 20.06.2026 «Об утверждении Правил информационного взаимодействия операторов посреднических цифровых платформ с налоговыми органами».
Под действие закона попадают посреднические платформы: маркетплейсы, агрегаторы и сервисы объявлений — то есть в том числе классифайды, где риэлторы размещают объекты. Оператор платформы передаёт в налоговую сведения о партнёре-продавце: данные договоров, объёмы расчётов, соглашения об изменении цены, акты сверки. Передача идёт с согласия партнёра, но само согласие — часть условий работы на площадке, а не отдельная добрая воля.
Кого это касается на рынке недвижимости
Прежде всего — тех, кто регулярно ведёт продажи или оказывает услуги через частный профиль, не оформив предпринимательскую деятельность. Раньше налоговая видела такие обороты фрагментарно: по крупным поступлениям на карту, по обращениям граждан. Теперь у неё появляется системный канал: платформа сама, ежемесячно, отдаёт срез по расчётам с каждым партнёром.
Что это значит практически:
- Частный риэлтор без статуса. Если через профиль идут регулярные возмездные сделки и расчёты, риск вопросов от ФНС растёт. Статус самозанятого или ИП — это не «когда-нибудь потом», а решение на ближайший квартал.
- Агентство недвижимости. Ситуация, когда часть агентов работает «с себя», с личных профилей и личных карт, из внутренней бухгалтерской неаккуратности превращается в внешний риск для компании.
- Расчёты с собственниками и агентами. Соглашения о снижении цены и акты сверки прямо названы в правилах обмена. Устные договорённости, не отражённые в документах, начинают расходиться с тем, что видит налоговая.
Что риэлтору сделать до 1 октября
- Определиться со статусом. Самозанятость подходит для агента, работающего на себя без наёмных сотрудников; ИП — если есть команда, расходы и договоры с юрлицами. Оформление занимает день, легализация задним числом — гораздо дороже.
- Развести личное и рабочее. Отдельный счёт под вознаграждение, отдельный профиль под рабочие объявления. Смешанный поток — главный источник спорных вопросов.
- Привести в порядок договоры. Договор оказания услуг с клиентом, фиксация вознаграждения, акт по факту сделки. Это одновременно и налоговая защита, и защита самой комиссии.
- Собрать историю своих размещений. Понимать, сколько объектов и с какого профиля публикуется, — задача не бухгалтерии, а самого агента.
Где здесь помогает CRM
Чем ближе дата, тем важнее, чтобы публикация объектов шла не «с телефона агента как получится», а из одной системы. В SmartAgent объекты выгружаются на площадки XML-фидом от аккаунта агентства: видно, что и когда опубликовано, от какого профиля и кем из сотрудников. Сделки, договоры и вознаграждение агента ведутся в той же карточке, а не в переписке — и когда возникает вопрос «покажите, как считалась комиссия», ответ собирается за минуту, а не за неделю.
Смежные материалы: НДФЛ при продаже квартиры в 2026 и договор оказания услуг риэлтора: пункты, которые защищают комиссию.
Ещё по теме: налоговая спрашивает «а деньги откуда».
Коротко
1 октября 2026 года платформы начинают штатно отдавать в ФНС данные о расчётах со своими партнёрами. Для риэлтора это не повод паниковать, а повод за оставшиеся недели закрыть три вещи: статус, раздельные расчёты и документы по сделкам. Тем, у кого работа уже ведётся в CRM агентства, останется только проверить статус — история публикаций и расчётов у них уже собрана.
Полный бесплатный доступ — без карты и без звонков от менеджеров
