"Вторичка" с повышенным риском

Найти недвижимость по желаемым параметрам — дело достаточно нехитрое. Выбрать можно любую, а вот купить — не всегда! Потому что у каждого объекта существует юридическая история, где могут быть скрыты существенные риски. Так что сопровождение сделки на покупку жилья на вторичном рынке может превратиться в своеобразную лотерею, если вы не знакомы с особенностями и рисками таких сделок. А для ваших клиентов остаться без жилья и денег или потратить время на судебные разбирательства – не очень радужная перспектива.

Поэтому прежде чем начать поиск жилья для клиента, следует ознакомиться с рисками, которые могут ожидать вас:

1. Покупка жилья у старых и больных людей, всегда связана с риском, если у них имеются родственники или наследники. Такую сделку могут признать недействительной по причине недееспособности пожилого человека, ведь по возрасту и здоровью он мог не понимать значения своих действий и не осознавать последствий, когда подписывал договор (ст. 177 ГК РФ)

2. Отсутствие согласия бывшего супруга. Формально владелец может быть один (согласно правоустанавливающим документам и выписке из ЕГРН). Однако, если квартира была куплена во время брака, то продать её без согласия ни один из супругов не имеет права даже после развода. Такая сделка может быть легко оспорена, и вы потеряете время, а клиент - ещё и деньги.

3. Поддельная доверенность - ещё один способ обмануть доверчивых покупателей, ведь современные технологии позволяют подделывать любые документы. Или же доверенность могли выманить у собственника обманом или шантажом, так что суть доверенности и реальное желание владельца могут не совпадать, что дает возможность оспорить совершенную сделку (ст. 179 ГК РФ). Поэтому прежде чем пойти на такую сделку, лучше разыскать собственника и побеседовать с ним лично.

4. Обременение жилья – самая распространенная причина расторжения сделок. Жильё может быть обременено долгами, договором ренты, в нём могут быть прописаны несовершеннолетние дети, лица, проходящие лечение в ПНД или отбывающие наказание за совершенные преступления. Необходимо грамотно и внимательно изучать все документы, чтобы избежать подобных рисков.

5.  Оспаривание сделки по завещанию. В тех случаях, когда наследник не знал о наличии у него завещанного имуществ или о смерти родственника, он в течение 3-х лет может оспорить как завещание, так и сделки с завещанным имуществом. В этом случае судебное решение о признании таких сделок недействительными будет зависеть от того, насколько уважительны причины, по которым наследники объявились с опозданием.

6.  Банкротство владельца недвижимости. Если владелец был признан банкротом, то все его сделки с недвижимостью будут признаны недействительными.

7. Право на пожизненное пользование квартирой гражданином, отказавшимся от приватизации. Такое обременение, к сожалению, не регистрируется в ЕГРН. Человек может быть и временно выписан, но его право на пользование квартирой остается неизменным, и он в итоге может оспорить сделку.