Рынок недвижимости входит в 2026 год в состоянии напряжённого ожидания. С одной стороны — налоговая реформа, рост издержек и отмена послаблений для застройщиков. С другой — усиление роли риэлторов, трансформация агентского бизнеса и поиск новых устойчивых моделей продаж.
Чтобы понять, куда движется рынок, важно разобрать ключевые факторы, которые уже сегодня формируют будущие сценарии.
Налоговая реформа: главный источник турбулентности
Одним из самых чувствительных факторов для рынка стала налоговая реформа. Увеличение налоговой нагрузки затронуло сразу несколько уровней:
- застройщиков,
- подрядчиков,
- агентства недвижимости,
- самозанятых и риэлторов.
Для застройщиков рост налогов означает прямое увеличение себестоимости проектов. Подрядчики, столкнувшись с той же проблемой, перекладывают часть расходов на девелоперов. В итоге давление на экономику проектов возрастает, а возможности маневра сокращаются.
Логичное следствие — попытка перенести часть издержек в конечную цену жилья. Это не всегда происходит резко, но формирует устойчивый восходящий тренд цен.
Мораторий на штрафы: временное облегчение с долгосрочными последствиями
Несколько лет рынок жил в условиях моратория на штрафы за нарушение сроков сдачи объектов. Формально это поддерживало застройщиков в сложный период, но на практике привело к накоплению системных проблем.
Если мораторий будет окончательно снят, сумма потенциальных штрафов для отрасли может исчисляться десятками миллиардов рублей. Для части компаний это станет серьёзным ударом по финансовой устойчивости и репутации.
История 2008 года уже показывала: проблемы отдельных застройщиков быстро перерастают в кризис доверия ко всему рынку. Дольщики начинают массово обращаться в СМИ, надзорные органы и суды, а это усиливает негативный фон.
Почему застройщики задерживают сроки сдачи
Причины просрочек не всегда лежат на поверхности. Среди них:
- кассовые разрывы и сложности с финансированием,
- технологические задержки,
- дефицит подрядчиков и материалов,
- сознательное «движение сроков» для улучшения условий проектного финансирования.
В условиях проектного финансирования застройщик заинтересован как можно дольше не раскрывать счета эскроу. Это снижает финансовую нагрузку, но повышает риски для покупателей.
Роль банков: между поддержкой и контролем
Банки сегодня оказываются в двойственной позиции. С одной стороны, они не заинтересованы в недостроях и готовы:
- докредитовывать подрядчиков,
- реструктурировать обязательства,
- сопровождать проекты до завершения.
С другой — ужесточение требований и отказ от продления мораториев сокращают пространство для манёвра. Ошибки застройщиков становятся дороже, а рынок — жёстче.
Что ждёт агентства недвижимости
Налоговая реформа ударила и по агентскому бизнесу. Сокращение лимитов по УСН, рост налогов и курс государства на «обеление» самозанятых снижают маржинальность агентств, особенно средних и крупных.
В ответ рынок начинает адаптироваться:
- пересматриваются схемы налогообложения,
- рассматривается переход на АУСН в отдельных регионах,
- расширяется список допустимых расходов.
Агентствам всё чаще приходится считать не только сделки, но и бизнес-модель в целом.
Рост комиссий и новая роль риэлтора
В 2025 году комиссии риэлторов выросли в среднем на 15–20%. Это отражение не жадности рынка, а усложнения работы:
- клиенты стали дороже,
- конкуренция за покупателя усилилась,
- сделки требуют большего сопровождения.
Современный риэлтор всё меньше «показывает квартиры» и всё больше становится инвестиционным брокером. Он обязан разбираться:
- в налогах,
- в финансовых схемах,
- в инвестиционных сценариях.
Покупка «для жизни» и покупка «для инвестиций» — это разные логики, и клиенты всё чаще ждут от специалиста чёткого разделения подходов.
Тревожный рынок — нормальное состояние
Тревога и неопределённость в 2026 году — не аномалия, а новая норма. Клиенты это чувствуют и всё чаще выбирают не «самых уверенных», а самых честных и системных экспертов.
Парадоксально, но именно специалисты, которые открыто говорят о рисках и сложностях, вызывают больше доверия. Долгосрочное ведение клиента, поддержка и понятная стратегия становятся ключевым конкурентным преимуществом.
Технологии и ИИ: не хайп, а инструмент
Рынок активно инвестирует в технологии:
- автоматизацию выплат,
- ускорение обработки сделок,
- аналитику воронки продаж,
- интеллектуальных помощников для работы с клиентами.
При этом иллюзии вокруг ИИ постепенно уходят. Чат-боты — это только верхушка айсберга. Реальная ценность появляется тогда, когда ИИ встроен во внутренние процессы: подбор объектов, анализ профиля клиента, помощь специалистам.
Главный вывод: рынок не падает — он взрослеет
К 2026 году рынок недвижимости не станет проще. Но он станет более зрелым:
- доля продаж через риэлторов уже выросла до 70–80%,
- агентский канал остаётся ключевым,
- модели «оплата за результат» доказывают устойчивость.
Выиграют те, кто умеет считать, адаптироваться и работать с доверием клиентов. Проиграют те, кто надеется «пересидеть» изменения.
Недвижимость остаётся одной из базовых ценностей. Но работать с ней в 2026 году смогут только те, кто воспринимает рынок как систему, а не набор удачных сделок.
🚀 Как SmartAgent помогает зарабатывать на растущем рынке
SmartAgent — это не просто база объектов.
Это система, которая помогает риэлтору:
- находить собственников быстрее конкурентов,
- видеть реальную конкуренцию по объекту,
- отслеживать новые предложения раньше рынка,
- аргументировать цену клиенту цифрами, а не «ощущениями»,
- закрывать сделки до следующего витка роста цен.
🎁 Бесплатный пробный период
Чтобы вы могли проверить всё на практике,
SmartAgent предоставляет бесплатный пробный период.
Без привязки.
Без обязательств.
Зато с реальными объектами и аналитикой.
👉 Попробуйте SmartAgent бесплатно и посмотрите, как меняется ваша воронка сделок уже в первый месяц.
Рынок всё равно изменится.
Вопрос только в том, будете ли вы к этому готовы.