Зачастую, риэлторам приходится заниматься не только поиском клиентов или подходящих объектов, но и предварительной оценкой недвижимости и земельных участков. Какие же существуют подходы при оценке различных объектов, и в каких случаях они применяются?
Подходы, применяемые при оценке недвижимости
- Доходный – этот метод подразумевает применение ряда оценочных методов, которые позволяют определить ожидаемую прибыль от использования объекта. Чаще всего применяется при оценке коммерческой недвижимости и земельных участков.
- Сравнительный – основан на проведении анализа стоимости аналогичных объектов. За аналогичный объект принято считать объект, который обладает схожими материальными, техническими, экономическими и прочими характеристиками.
- Затратный – этот метод применяется крайне редко, так как он подразумевает оценку всех затрат, понесенных при создании объекта. При использовании такого подхода учитывается стоимость материалов и работ, необходимых на воссоздание точной копии объекта на момент проведения оценки.
Оценочная стоимость жилой недвижимости – это величина непостоянная, подверженная влиянию множества факторов.
Так, квартира или загородный дом, в незначительный период, могут значительно вырасти или упасть в цене. Еще больше подвержена колебаниям коммерческая недвижимость, на нее влияют не только экономические факторы, но и конъюнктура рынка.
Виды оценки жилой недвижимости
Подход к оценке недвижимости определяется задачами, которые стоят перед его владельцем. Так может производиться оценка:
- Всего объекта – в случае, если недвижимость намерены продать (купить) или получить под нее кредит.
- Арендной стоимости – если жилая недвижимость сдается в аренду и необходимо определить среднюю стоимость: для такого вида жилья в данном районе.
- Оценка доли недвижимости – необходима при разделе, вступлении в наследство, купле-продаже части недвижимости и в других ситуациях.
От чего зависит оценочная стоимость жилой недвижимости
Существует множество критериев оценки жилой недвижимости, среди которых большое значение имеют такие:
- Где располагается объект относительно центра города, социальной инфраструктуры и транспортных линий.
- Год постройки объекта, этажность, тип здания.
- Материалы, из которых построено здание.
- Наличие и износ инженерных сетей.
- Благоустройство придомовой территории и мест общего пользования – видеонаблюдение, консьерж, автостоянка, детская площадка, озеленение и пр.
- Состояние и характеристики самого объекта – жилая и общая площадь, количество помещений (жилых и нежилых), дата и качество проведенного ремонта, недостатки и дефекты, степень износа.
Оценка коммерческой недвижимости
К коммерческой недвижимости можно отнести любые объекты, которые приносят доход в денежном или товарном выражении. Оценка коммерческой недвижимости проводится с целью определения рыночной стоимости объекта, исходя из возможной прибыли.
При проведении оценки специалистом учитываются многие факторы, в том числе:
- Доход, который будет получен с данного объекта.
- Возможные риски, связанные с получением дохода.
- Период окупаемости объекта.
- Его географическое положение.
- Наличие коммуникаций и косметического ремонта.
- Количество этажей, общая площадь и прочие показатели.
Во время оценки коммерческой недвижимости могут использоваться три подхода – сравнительный, доходный и затратный.
Сам термин «коммерческая недвижимость» подразумевает получение дохода. В большинстве случаев, основных доходом является арендная плата, то есть доход и недвижимость непосредственно между собой связаны.
При этом оценочная стоимость коммерческой недвижимости тем выше, чем выше получаемый с нее доход. Поэтому одним из основных подходов при оценке коммерческой недвижимости является доходный.
Оценка земельных участков
Земельные участки могут использоваться как для сельскохозяйственных нужд, так и для строительства жилой или коммерческой недвижимости. При приобретении или аренде земли, прежде всего, нужно обратить внимание на разрешительные документы – для каких целей может использоваться земля. Кроме того стоимость земли зависит:
- От вида разрешенного использования участка.
- От месторасположения и размера участка.
- От коммуникаций, проходящих рядом с участком.
- От близости транспортных развязок.
- От социальной инфраструктуры, если участок предназначен для жилищного строительства.
- От свойств и состава грунта и пр.
При определении рыночной стоимости земли проводят анализ и оценивают множество факторов, влияющих на цену участка. При оценке земли используется такие подходы:
- Доходный – происходит оценка участка, с точки зрения возможной прибыли, при оптимальном его использовании.
- Сравнительный – объект оценки сравнивается с аналогичными участками, стоимость которых установлена.
