Оценка недвижимости и земельных участков: методы и практика

Оценка недвижимости — навык, без которого риэлтору не обойтись. Умение правильно оценить квартиру, дом или земельный участок напрямую влияет на скорость продажи и удовлетворённость клиента. Разберём основные методы оценки недвижимости и земельных участков, которые должен знать каждый агент.

Зачастую, риэлторам приходится заниматься не только поиском клиентов или подходящих объектов, но и предварительной оценкой недвижимости и земельных участков. Какие же существуют подходы при оценке различных объектов, и в каких случаях они применяются?

Подходы, применяемые при оценке недвижимости

1. Доходный – этот метод подразумевает применение ряда оценочных методов, которые позволяют определить ожидаемую прибыль от использования объекта. Чаще всего применяется при оценке коммерческой недвижимости и земельных участков.
2. Сравнительный – основан на проведении анализа стоимости аналогичных объектов. За аналогичный объект принято считать объект, который обладает схожими материальными, техническими, экономическими и прочими характеристиками.
3. Затратный – этот метод применяется крайне редко, так  как он подразумевает оценку всех затрат, понесенных при создании объекта. При использовании такого подхода учитывается стоимость материалов и работ, необходимых на воссоздание точной копии объекта на момент проведения оценки.

Оценочная стоимость жилой недвижимости – это величина непостоянная, подверженная влиянию множества факторов.

Так, квартира или загородный дом, в незначительный период, могут значительно вырасти или упасть в цене. Еще больше подвержена колебаниям коммерческая недвижимость, на нее влияют не только экономические факторы, но и конъюнктура рынка.

Виды оценки жилой недвижимости

Подход к оценке недвижимости определяется задачами, которые стоят перед его владельцем. Так может производиться оценка:

• Всего объекта – в случае, если недвижимость намерены продать (купить) или получить под нее кредит.
• Арендной стоимости – если жилая недвижимость сдается в аренду и необходимо определить среднюю стоимость: для такого вида жилья в данном районе.
• Оценка доли недвижимости – необходима при разделе, вступлении в наследство, купле-продаже части недвижимости и в других ситуациях.

От чего зависит оценочная стоимость жилой недвижимости

Существует множество критериев оценки жилой недвижимости, среди которых большое значение имеют такие: 

• Где располагается объект относительно центра города, социальной инфраструктуры и транспортных линий.
• Год постройки объекта, этажность, тип здания.
• Материалы, из которых построено здание.
• Наличие и износ инженерных сетей.
• Благоустройство придомовой территории и мест общего пользования – видеонаблюдение, консьерж, автостоянка, детская площадка, озеленение и пр.
• Состояние и характеристики самого объекта – жилая и общая площадь, количество помещений (жилых и нежилых), дата и качество проведенного ремонта, недостатки и дефекты, степень износа.

Оценка коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости можно отнести любые объекты, которые приносят доход в денежном или товарном выражении. Оценка коммерческой недвижимости проводится с целью определения рыночной стоимости объекта, исходя из возможной прибыли.

При проведении оценки специалистом учитываются многие факторы, в том числе:

• Доход, который будет получен с данного объекта.
• Возможные риски, связанные с получением дохода.
• Период окупаемости объекта.
• Его географическое положение.
• Наличие коммуникаций и косметического ремонта.
• Количество этажей, общая площадь и прочие показатели.

Во время оценки коммерческой недвижимости могут использоваться три подхода – сравнительный, доходный и затратный. 

Сам термин «коммерческая недвижимость» подразумевает получение дохода. В большинстве случаев, основных доходом является арендная плата, то есть доход и недвижимость непосредственно между собой связаны.

При этом оценочная стоимость коммерческой недвижимости тем выше, чем выше получаемый с нее доход. Поэтому одним из основных подходов при оценке коммерческой недвижимости является доходный.

Оценка земельных участков

Земельные участки могут использоваться как для сельскохозяйственных нужд, так и для строительства жилой или коммерческой недвижимости. При приобретении или аренде земли, прежде всего, нужно обратить внимание на разрешительные документы – для каких целей может использоваться земля. Кроме того стоимость земли зависит:

• От вида разрешенного использования участка.
• От месторасположения и размера участка.
• От коммуникаций, проходящих рядом с участком.
• От близости транспортных развязок.
• От социальной инфраструктуры, если участок предназначен для жилищного строительства.
• От свойств и состава грунта и пр.

При определении рыночной стоимости земли проводят анализ и оценивают множество факторов, влияющих на цену участка. При оценке земли  используется такие подходы:

• Доходный – происходит оценка участка, с точки зрения возможной прибыли, при оптимальном его использовании.
• Сравнительный – объект оценки сравнивается с аналогичными участками, стоимость которых установлена.

Как оценить недвижимость быстрее с помощью технологий

Для точной оценки нужна актуальная информация о ценах на аналогичные объекты. База собственников SmartAgent содержит более 665 000 объектов из 100+ источников — используйте её для сравнительного анализа цен в любом районе.

При работе с коммерческой недвижимостью и земельными участками особенно важна CRM-система — она поможет фиксировать результаты оценок, вести историю объектов и не потерять ни одного клиента.

Расширение SmartVision позволяет мгновенно найти контакт собственника прямо на странице объявления — это ускоряет процесс уточнения деталей по объекту. Полезно также разобраться, как быстро найти прямой телефон собственника.

Актуальные тарифы SmartAgent включают доступ ко всем инструментам оценки и аналитики.

Часто задаваемые вопросы

Какой метод оценки недвижимости самый точный?

Сравнительный метод считается наиболее точным для жилой недвижимости, так как опирается на реальные сделки с аналогичными объектами. Для коммерческой недвижимости чаще применяют доходный подход.

Может ли риэлтор сам оценить объект?

Да, для предварительной оценки и определения рыночной цены. Однако для банков и судов требуется заключение сертифицированного оценщика.

Как часто меняется оценочная стоимость?

Стоимость может меняться ежемесячно в зависимости от рыночной конъюнктуры, сезонности и экономической ситуации. Рекомендуется обновлять оценку каждые 3–6 месяцев.