Каждый риэлтор знает, что существуют объективные и субъективные обстоятельства, от которых зависит скорость продажи недвижимости. Одни из них играют агентам на руку, другие становятся непреодолимым препятствием. Давайте рассмотрим, что изначально важно для продажи, и без чего браться за объект не имеет смысла.
Заинтересованность и мотивация владельца. Нужно четко понимать разницу между владельцем, который мотивирован продать недвижимость и тем, которые хочет попробовать ее продать. В первом случае, у владельца нет другого выхода, он четко знает, для чего он продает, и отступать не собирается. Во втором случае, владелец хочет «прицениться» и попробовать вернуть или вложенные в недвижимость и ремонт деньги или поменять место жительства. Однако если сумма его не устроит он откажется от идеи продавать.
Другие собственники. Если недвижимость находится в совладении, то успешная ее продажа возможна только в случае, если между всеми собственниками хорошие отношения. Иначе каждый будет ставить свои условия, и создавать препятствия для успешной продажи. В идеале, чтобы все собственники делегировали свои права одному человеку, с которым и будут идти переговоры.
Обременение. Если за недвижимостью числятся долги, она находится в залоге или по ней есть судебное решение, то связываться с нею, пока обременение не будет снято, себе дороже. Посоветуйте собственнику перед началом продажи закрыть все вопросы, в том числе по перепланировке.
Стартовая стоимость недвижимости. Именно стартовая цена определяет скорость ее продажи. Если изначально правильно определить цену, то результаты будут видны уже в первую неделю. Поэтому очень важно ориентироваться в сегменте, в котором находится недвижимость и внимательно изучить предложения, а также сделки, проведенные за несколько последних месяцев.
Готовность документов. Риэлтор, прежде чем взяться за объект, должен убедиться, что все документы находятся в порядке. И это касается не только документов на недвижимость, но и удостоверяющих личность владельца. Согласитесь, что сделка точно сорвется, если в последний момент выяснится, что у владельца просрочены или утеряны документы, удостоверяющие личность.
Состояние объекта недвижимости. Ну, здесь все очевидно. Если, например, квартира «убитая», то никакая предпродажная подготовка это не исправит. Поэтому приходится говорить о значительном снижении цены, а здесь без мотивации продавца не обойтись. То есть, продавец должен четко понимать, что он не получит за свою квартиру столько же, сколько она стоит в среднем, так как объект находится в отвратительном состоянии.
Сезонность. Многие замечали, что активность покупателей недвижимости зависит как от сезона, так и от погоды. Так, летом и в рождественские каникулы поток желающих купить недвижимость резко снижается. То же самое можно сказать и о погоде – в дождь, сильную жару или метель мало кто захочет покинуть уютное жилье и отправиться на просмотр.
Покупательская способность. Зависит, как в целом от экономической ситуации, так и от сезона, курса валют и прочего. Здесь уже ни продавец, ни риэлтор не в состоянии повлиять на продажу. Есть только два пути – снизить стоимость недвижимости или отложить продажу до лучших времен.
Желание покупателя участвовать в процессе продажи. Все риэлторы прекрасно знают, что присутствие продавца при показе объекта и переговорах с покупателем крайне не желательно. Однако некоторые владельцы недвижимости желают принимать активное участие в продаже, что может затянуть процесс и свести на нет все усилия.
