Хотя и существуют компании, которые занимаются оценочной деятельностью, их услугами при продаже недвижимости пользуются не так часто.
В обязанности риэлтора входит и услуга экспресс-оценки. Стоит заметить, что стоимость жилья от оценочных компаний и от риэлтора могут значительно отличаться, при этом цена от агента недвижимости будет более реальной. Чаще всего риэлтор при осмотре объекта пользуется методом сравнительного анализа. Помогает им в этом опыт, знание своей ниши, а также специальные знания о видах и типах жилых зданий.
Цена продавца и покупателя
Риэлтору приходится работать не только с реальной ценой объекта, но и с «ценами» покупателя и продавца:
- Цена продавца – это стоимость, за которую он хотел бы продать квартиру.
Цена покупателя – это сумма, которую он готов заплатить за данный объект недвижимости. Каждая сторона руководствуется своими доводам
Продавец может приводить в обоснование своей цены различные доводы:
- Ремонт обошелся очень дорого.
- В соседнем доме такую квартиру продали за аналогичную сумму.
- Я купил эту квартиру дороже, чем продаю и пр.
У покупателя свои аргументы и доводы:
- Недостаточно денег для покупки именно этого объекта.
- Моя квартира в соседнем районе не продастся за такую сумму.
- Квартира в соседнем доме или квартале значительно дешевле и пр.
Найти компромисс между покупателем и продавцом - это главная задача риэлтора. Все остальное – второстепенно.
Задача риэлтора - не просто установить реальную стоимость объекта, но и обосновать ее. Как правильно оценить недвижимость Для корректного проведения оценки риэлтору нужно владеть методом сравнительного анализа и иметь представления о видах и типах жилых зданий. Ведь стоимость квартиры зависит не только от района, но и от года, когда дом был построен и многих других данных.
Это только на первый взгляд, например, все панельные дома кажутся одинаковыми. Квартиры в одном квартале с примерно одинаковыми параметрами могут значительно отличаться в цене. И задача риэлтора не только определить корректную цену, но и аргументировано объяснить сторонам, почему она именно такая.
При оценке стоимости квартиры в жилом доме учитываются такие вводные данные:
- Месторасположение относительно центра.
- Инфраструктура - социальная, транспортная и пр.
- Благоустройство придомовой территории – парковки, детские площадки, места для отдыха и прогулок.
- Материал, из которого построено здание и год его возведения.
- Этажность и площадь квартиры.
- Планировка и ремонт.
- Условия купли-продажи – ипотека, прямая продажа и пр.
При оценке дач, коттеджей и загородных домов необходимо учитывать еще больше данных:
- Размер земельного участка и его благоустройство.
- Наличие дополнительных построек – бани, сауны, гараж, мастерская и пр.
- Наличие взрослого сада.
- Расстояние до областного или районного центра.
- Наличие реки, леса, озера.
- Материал и год постройки.
- Наличие инженерных сетей и удобств внутри дома и многое другое.
При этом оценить квартиру гораздо проще, так как все равно можно найти аналог, с которым ее можно сравнить. Оценку же жилого дома провести намного сложнее, так как трудно найти похожий по характеристике объект.
Как проводить и обосновывать оценку жилой недвижимости?
Важно понимать, что нельзя производить оценку только на основе данных, полученных по телефону или из объявления.
Есть множество нюансов, которые могут изменить первоначальную стоимость. Поэтому на вопрос клиента о стоимости его недвижимости лучше ответить уклончиво, назвав ценовой диапазон, например:
«Ваша квартира может стоить от 3 до 3, 5 миллиона. Точней я смогу сказать после ее осмотра и проведения анализа».
Корректная оценка – это только часть работы агента. Очень важно донести как до покупателя, так и до продавца – почему цена именно такая. И тут важно придерживаться нескольких правил:
1. Никогда не спорьте с клиентом-продавцом.
Если цена завышена, вы должны ему предоставить голые факты – почему за такую стоимость недвижимость не продать. Какие у нее особенности по сравнению с другими предложениями, какие недостатки и пр.
2. При работе с покупателем вы должны опираться на сравнительный анализ.
Вам пригодится знание особенностей жилых зданий и их типы. Так, в качестве довода вы можете привести тепло и шумоизоляцию, более удачную планировку, высоту потолков и прочие вводные данные, которые отличают это предложение от прочих. Если хорошо проделать свою работу, то ваши аргументы будут восприняты обеими сторонами.
