ВС РФ: формальный подход к ипотеке с маткапиталом недопустим — что проверить риэлтору

Верховный Суд РФ опубликовал Определение № 4-КГ26-69-К1, в котором указал на недопустимость формального подхода к рассмотрению дел об оспаривании договора ипотеки с участием материнского капитала. Формальный подход к делу, предмет которого затрагивает конституционное право на жилище несовершеннолетних, не являвшихся стороной договора купли-продажи, «идёт вразрез с фундаментальными задачами правосудия» — эта формулировка ВС отменяет определения апелляции и кассации и отправляет дело на новое рассмотрение. Для риэлтора это не казуистика: сделки с маткапиталом — ежедневная практика, и позиция ВС меняет понимание рисков по ним.

Что произошло

Спор касался квартиры, купленной с использованием кредитных средств и материнского капитала. Нижестоящие суды подошли к делу формально и не учли обстоятельства, затрагивающие жилищные права детей, хотя несовершеннолетние не были стороной договора купли-продажи. Верховный Суд подчеркнул: суды обязаны разбираться по существу, когда на кону право на жилище ребёнка, — и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.

Комментарий к определению дал «Адвокатская газета» со ссылкой на Владимира Ляховского (МКА «Ионцев, Ляховский и партнеры»), представлявшего интересы заявительницы. Он выделил три аспекта, важных для практики.

Три вывода, которые касаются сделок с маткапиталом

1. Использование маткапитала не видно в ЕГРН. При покупке жилья в ипотеку средства материнского капитала вносятся уже после оформления титула на приобретающее лицо, и соответствующие сведения в ЕГРН не отражаются. В этот момент существует лишь обязанность титульного собственника — родителя — впоследствии зарегистрировать право собственности на несовершеннолетних детей. Механизма государственного контроля за этим нет, что создаёт почву для злоупотреблений: квартира может быть продана или заложена до выделения детских долей.

2. Единственное жильё и добросовестность залогодержателя. Исполнительский иммунитет единственного жилья не абсолютен: взыскание по ипотеке на него возможно. Но, как следует из позиции, изложенной в комментарии, это исключение коррелирует с добросовестностью залогодержателя — если имущество выбыло из владения собственников, включая несовершеннолетних, против их воли и безвозмездно, защита слабой стороны усиливается.

3. Залог третьего лица живёт год. ВС ориентируется на позицию Конституционного Суда (Постановление от 15.04.2020 № 18-П): право залога на имущество, переданное в обеспечение обязательств третьим лицом, не являющимся должником, прекращается истечением годичного срока с момента возникновения права на обращение взыскания. Плюс, как отметили комментаторы, суды не вправе игнорировать преюдициальные обстоятельства — факты, установленные другими судебными актами по делу.

Что проверить риэлтору в сделке с маткапиталом

Определение ВС не меняет закон, но подчёркивает: споры вокруг таких квартир разбирают по существу, «отписаться» не выйдет. Практические следствия для агента при проверке объекта и сторон:

• Выделены ли доли детям по предыдущим сделкам с маткапиталом — документы смотреть, на слово не верить: в реестре «след» маткапитала не отображается
• Есть ли действующие залоги и когда возникло право взыскания — годичный срок по залогу третьего лица мог уже истечь
• Не является ли предмет сделки единственным жильём семьи с детьми — это меняет судейский взгляд на спор при малейшем осложнении
• Нет ли судебных споров по объекту и сторонам — преюдиция теперь работает на защиту покупателя, но лучше узнавать об этом до сделки, а не в процессе

Общий порядок проверки квартиры перед покупкой и статус собственника при ипотеке мы разбирали в памятках «Квартира в ипотеке: кто собственник» и «Семейная ипотека после 15 лет: что проверяет риэлтор». Порядок использования самого маткапитала, включая заключение о пригодности жилья, — в чек-листе «Как оформить заключение о пригодности жилья при использовании материнского капитала».

Часто задаваемые вопросы

Определение ВС — это новый закон?

Нет. Это позиция Верховного Суда по конкретному делу: он отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. Но такие определения формируют практику, на которую затем ориентируются суды при разрешении похожих споров — поэтому учитывать её при проверке сделок стоит уже сейчас.

Касается ли это только Москвы?

Нет, позиция ВС РФ обязательна к учёту судами по всей стране при рассмотрении аналогичных дел об оспаривании договоров ипотеки с участием маткапитала.

Главный практический вывод для агента?

Сделки с «маткапитальной» историей требуют повышенной деликатности при проверке: реестр не показывает использование маткапитала, значит, единственная защита — запрашивать документы и фиксировать всё письменно. Тщательная проверка до сделки дешевле любого спора после.